Seit Mitte 2022 verzeichneten die Werte von Gewerbeimmobilien einen Rückgang zwischen 20 und 25 Prozent. Diese Entwicklung ist auf gestiegene Zinssätze, geopolitische Verwerfungen und angespannte Liquiditätsbedingungen zurückzuführen. Die entstandene Wertkorrektur etabliert eine Grundlage, die sowohl für Kreditgeber als auch für Eigenkapitalinvestoren im Immobilienmarkt das Potenzial für attraktive risikobereinigte Renditen eröffnet.
Für Kreditgeber bedeutet die aktuelle Situation, dass neue Darlehen auf Basis niedrigerer Bewertungen strukturiert werden. Dies führt zu einem signifikanten Eigenkapitalpuffer, der dem Stand von 1989 entspricht. Somit könnten marktweite Wertverluste von über 50 Prozent kompensiert werden, ohne das eingesetzte Kapital der Kreditgeber zu gefährden. Ergänzend haben regulatorische Anpassungen nach der globalen Finanzkrise den durchschnittlichen Beleihungsauslauf vorrangiger Kredite von ehemals 80 Prozent auf voraussichtlich 55 Prozent bis Ende 2024 reduziert. Die Ausfallwahrscheinlichkeit eines Dreijahreskredits mit einem Beleihungsauslauf von 65 Prozent wird gegenwärtig auf lediglich rund vier Prozent beziffert.
Potenziale für Eigenkapitalinvestitionen
Auf der Eigenkapitalseite sind die Werte von US-Gewerbeimmobilien, gemäß dem Green Street Commercial Property Price Index, von ihrem Höchststand im Jahr 2022 bis zum Tiefpunkt im Jahr 2024 um 21 Prozent gesunken. Im Anschluss daran verzeichneten Gewerbeimmobilien sieben aufeinanderfolgende Quartale mit Wertzuwächsen. Diese Entwicklung ermöglichte es Investoren, qualitativ hochwertige Objekte zu angepassten Preisen zu erwerben, ohne auf ein aggressives Wachstum der Mieterlöse oder einen schnellen Zinsrückgang angewiesen zu sein.
Marktbedingungen und Angebotsknappheit
Eine allgemeine Verlangsamung der Bautätigkeit in verschiedenen Immobiliensegmenten hat das Marktangebot begrenzt. Dies zeigt sich exemplarisch im Industriesektor, wo das Angebot ein Achtjahrestief erreicht hat. Diese Angebotsknappheit verstärkt die Preissetzungsmacht für bestehende Immobilienobjekte. Eine Verbesserung der laufenden Erträge, der Vermietungssituation und der bei einem späteren Verkauf erzielbaren Werte führt zu einem zusätzlichen Wertzuwachs, der primär den Eigenkapitalinvestoren zugutekommt. Dieser Effekt ist insbesondere in den frühen Phasen einer Markterholung von Bedeutung.
Da sowohl Immobilienkredite als auch Eigenkapitalinvestitionen gegenwärtig günstig positioniert sind, können Anleger, abgestimmt auf ihre individuellen Bedürfnisse, Präferenzen und Risiko-Rendite-Profile, eine Allokation in eine oder beide Anlageformen als Bestandteil eines diversifizierten Portfolios in Betracht ziehen. Unabhängig von den spezifischen Portfoliozielen wird empfohlen, die möglichen Auswirkungen höherer Zinsen auf die Immobilienbewertungen kontinuierlich zu beobachten.
