Der Büromarkt in München demonstrierte in den ersten drei Quartalen des Jahres 2026 eine robuste Performance. Trotz eines anspruchsvollen wirtschaftlichen Umfeldes und anhaltender geopolitischer Unsicherheiten erreichte der Flächenumsatz 485.000 Quadratmeter. Diese Analyse von BNP Paribas Real Estate hebt hervor, dass die bayerische Landeshauptstadt damit einen Anstieg von 19 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum verzeichnete.
Nach einem Flächenumsatz von 172.000 Quadratmetern im ersten Quartal und 182.000 Quadratmetern im zweiten Quartal zeigte das dritte Quartal eine leichte Reduktion der Dynamik mit rund 131.000 Quadratmetern. Michael Morgan, Niederlassungsleiter von BNP Paribas Real Estate in München, betonte, dass München damit zu den wenigen deutschen Standorten mit steigendem Flächenumsatz zähle und seine Position im bundesweiten Vergleich, knapp hinter Berlin (541.000 m²) und deutlich vor Frankfurt (300.000 m²), behauptete.
Nachfrage und Mietpreisentwicklung
Die Nachfrage auf dem Münchener Büromarkt erstreckte sich über nahezu alle Größenklassen. Ein wesentlicher Anteil des Gesamtumsatzes entfiel auf mittelgroße Abschlüsse zwischen 2.000 und 5.000 Quadratmetern, die fast 22 Prozent beziehungsweise rund 106.000 Quadratmeter ausmachten. Zudem trugen Großabschlüsse über 10.000 Quadratmeter mit knapp 18 Prozent Marktanteil signifikant zum Ergebnis bei, auch wenn im dritten Quartal keine neuen Abschlüsse dieser Größenordnung registriert wurden. Die größten Vermietungen blieben der E.ON-Deal über 21.500 Quadratmeter sowie die Vermietung an JetBrains mit 21.000 Quadratmetern im Tucherpark.
Die positive Marktentwicklung manifestierte sich insbesondere im Spitzensegment: Die Spitzenmiete stieg innerhalb der letzten zwölf Monate um neun Prozent auf 60 Euro pro Quadratmeter. Die Durchschnittsmiete verblieb indes bei 26,90 Euro pro Quadratmeter auf einem stabilen Niveau.
Sektoren, Leerstand und Ausblick
Der Industriesektor erwies sich mit einem Flächenumsatz von rund 159.000 Quadratmetern und einem Marktanteil von knapp 33 Prozent als besonders anmietungsstark. Dieses Ergebnis basierte maßgeblich auf mittelgroßen Mietverträgen und dem bereits erwähnten E.ON-Abschluss. Auch die Informations- und Kommunikationstechnologien leisteten einen erheblichen Beitrag, indem sie nahezu jeden vierten Quadratmeter zum Flächenumsatz beisteuerten und ihr drittbestes Resultat der vergangenen zehn Jahre erzielten.
- —Flächenumsatz: 485.000 m² in den ersten drei Quartalen 2026.
- —Spitzenmiete: 60 €/m², ein Anstieg von 9 % gegenüber dem Vorjahr.
- —Durchschnittsmiete: 26,90 €/m², stabil.
- —Leerstandsrate: 8,1 % bei 1,88 Mio. m² Ende September 2026.
Das Leerstandsvolumen belief sich Ende September 2026 auf rund 1,88 Millionen Quadratmeter, was einer Leerstandsrate von 8,1 Prozent entspricht. Seit dem zweiten Quartal 2025 ist eine weitgehend seitwärts gerichtete Entwicklung des Leerstands zu beobachten, der sich in diesem Zeitraum zwischen 1,82 und 1,88 Millionen Quadratmetern bewegte. Das Angebot an modernen Büroflächen, insbesondere in zentralen Lagen mit Erstbezugsqualität, blieb begrenzt; so standen im Teilmarkt City nur etwa 18.000 Quadratmeter kurzfristig zur Verfügung.
Für das Jahresende prognostiziert Michael Morgan einen realistischen Flächenumsatz von rund 620.000 Quadratmetern. Er erwartet eine Stabilisierung des Leerstands auf der Angebotsseite, während bei hochwertigen Premiumflächen eine weitere Verknappung des verfügbaren Angebots zu erwarten ist. Der Aufwärtsdruck auf die Spitzenmiete dürfte bestehen bleiben, was weitere Anstiege über die erreichte 60-Euro-Marke wahrscheinlich macht.
