Rekordübernachtungen und steigender Rentabilitätsdruck
Mit 497,5 Millionen Gästeübernachtungen verzeichneten die Beherbergungsbetriebe in Deutschland im Jahr 2025 einen Höchststand. Dennoch führen ausgelastete Kapazitäten nicht zwingend zu auskömmlichen Margen. Gesteigerte Aufwendungen für Personal, Energie und Finanzierungen treffen auf ein preissensibles Publikum sowie strengere Selektionskriterien der Kapitalgeber. Das zeigt die vierte Ausgabe des Fachberichts „Booking the Future“ des Beratungsunternehmens mrp hotels, für den 18 Beiträge und 14 externe Branchenexperten herangezogen wurden.
Auf dem deutschen Hotelinvestmentmarkt stieg das Transaktionsvolumen 2025 zwar um 40 Prozent auf 1,84 Milliarden Euro, doch europaweit verlagert sich das Anlagekapital vermehrt in touristische Destinationen und das hochwertige Segment. Martin Schaffer, Managing Partner bei mrp hotels, erläutert, dass die zentrale Herausforderung künftig in der Erzielung ausreichender Ertragskraft aus einer stabilen, aber kaum wachsenden Nachfrage bestehe. Die Qualität des Wachstums, eine nachhaltige Betreiberprofitabilität und langfristige Wirtschaftlichkeit stehen im Vordergrund.
Cashflow, Markenmodelle und alternative Finanzierungen
Die anstehenden Refinanzierungen von Krediten aus der Niedrigzinsphase verändern die Kapitalstrukturen grundlegend. Neben klassischen Banken stellen Private-Credit-Fonds inzwischen rund 20 Prozent der neuen Hotelfinanzierungen bereit. Veronica Eckhoff, Vice President der Aareal Bank, hebt hervor, dass die Prüfung von Finanzierungen deutlich vielschichtiger geworden sei. Kreditinstitute beurteilen nicht mehr allein das Objekt, sondern die Gesamtheit aus Marktumfeld, Betreiberqualifikation, Vertragsgestaltung und Sponsor anhand eines konservativ belastbaren Cashflows.
Zudem wird die Markenwahl immer stärker zur renditerelevanten Weichenstellung. Nach Modellrechnungen von mrp hotels für ein Stadthotel mit 118 Zimmern schlagen Franchise-, System-, Vertriebs- und Loyalty-Kosten mit neun bis elf Prozent des Umsatzes zu Buche. Um diesen Aufwand ohne zusätzlichen Ertrag auszugleichen, müsste der Erlös pro verfügbarem Zimmer (RevPAR) um 17 bis 20 Prozent steigen. Hannah Struck, Senior Asset Manager bei mrp hotels, verweist darauf, dass starke Marken keine Garantie für Rentabilität böten, sofern sie lediglich bestehende Reservierungen auf fremde Buchungswege verlagern statt neue Nachfrage zu schaffen.
Attraktive Perspektiven bieten vor allem Bestandsobjekte mit Repositionierungsbedarf oder ungelösten Nachfolgen im Bereich der Familienhotellerie. Adrian Lindner, CEO der Lindner Hotel Group, betont, dass für den Markterfolg nicht die reine Hotelanzahl, sondern eine nachhaltige Profitabilität entscheidend sei. Zunehmend dienen Systeme der künstlichen Intelligenz, Automatisierung und Business Intelligence dazu, operatives Revenue Management, Vertrieb und laufende Kosten zu verknüpfen, wodurch das operative Betriebsergebnis (GOP) das maßgebliche Steuerungsmaß darstellt.
