Die Angebotsmieten in sämtlichen Städtekategorien setzen ihren Aufwärtstrend mit hoher Dynamik fort, wie eine Analyse von BNP Paribas Real Estate für die erste Jahreshälfte 2026 aufzeigt. Dieser Anstieg erstreckt sich über alle Marktsegmente, getragen durch eine anhaltende Angebotsknappheit und eine unverändert hohe Nachfrage, welche den Druck auf die Mietpreise aufrechterhalten.
Der deutsche Mietwohnungsmarkt präsentiert sich als bemerkenswert robust. Trotz bereits hoher Niveaus stiegen die Angebotsmieten in allen untersuchten Städtekategorien innerhalb von sechs Monaten erneut spürbar an. In den A-Städten sowie den Groß- und Mittelstädten verzeichneten die Angebotsmieten im Bestand seit Jahresbeginn jeweils einen Zuwachs von 3 %. Hochschulstädte zeigten mit einem Plus von 4 % die höchste Dynamik. Die A-Städte führen das Mietpreisranking weiterhin mit einer mittleren Angebotsmiete von 16,25 €/m² an, gefolgt von den Hochschulstädten mit 12,75 €/m².
Es ist eine Verschiebung der Mietpreisdynamik von den Metropolen zu anderen Standorten erkennbar. Insbesondere Hochschul- und Mittelstädte profitieren von einer hohen Wohnraumnachfrage, während das Angebot infolge rückläufiger Baufertigstellungen und anhaltend hoher Baukosten vielerorts knapp bleibt. Dieser Trend zeigt sich besonders ausgeprägt im Neubausegment.
Neubausegment und Regionale Unterschiede
Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer und Head of Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH, hob hervor, dass die stärkste Mietpreisdynamik aktuell häufig außerhalb der klassischen Top-Standorte zu beobachten ist. Er merkt an, dass zahlreiche Hochschul- und Mittelstädte heute ähnlich stabile Fundamentaldaten wie die Metropolen aufweisen, teilweise aber noch von niedrigeren Miet- und Kaufpreisniveaus profitieren. Dies biete Investoren zunehmend attraktive Opportunitäten jenseits der etablierten A-Städte.
Die Median-Angebotsmiete für Neubauwohnungen in den sieben größten deutschen Städten liegt derzeit bei 21,35 €/m², ein Anstieg von 2 % gegenüber Jahresbeginn. München bleibt mit 25,90 €/m² der teuerste Neubaustandort. Hamburg folgt mit 23,00 €/m² auf Rang zwei. Stuttgart rückt mit 20,80 €/m² auf den dritten Platz vor und überholt damit Berlin, Frankfurt und Düsseldorf. Außerhalb der Top-Standorte zählen Freiburg im Breisgau (20,00 €/m²), Heidelberg (19,90 €/m²) und Potsdam (19,35 €/m²) zu den teuersten Neubau-Mietwohnungsmärkten.
Auswirkungen der Zinswende auf Investmentmärkte
Die Zinswende hat den deutschen Wohninvestmentmarkt nachhaltig beeinflusst. Die Analyse zeigt, dass die Marktanpassung seit dem Peak 2021 je nach Städtekategorie unterschiedlich ausfiel. Während sich die Kaufpreisfaktoren in A- und B-Städten vergleichsweise ähnlich entwickelten, fiel die Korrektur in den C-Städten deutlicher aus. Gleichzeitig festigten sich die Fundamentaldaten vieler Wohnungsmärkte durch steigende Mieten, sinkende Leerstände und einen anhaltenden Nachfrageüberhang.
Christoph Meszelinsky betont, dass die Marktanpassung seit 2021 differenzierter verlief als vielfach erwartet. C-Städte werden heute mit höheren Risiko- und Liquiditätsprämien bewertet, während viele B-Städte eine Nähe zu den A-Standorten zeigen. Die Zinswende habe die Unterschiede zwischen den Marktsegmenten wieder sichtbarer gemacht und die Bedeutung von Marktqualität, Liquidität und Fungibilität spürbar erhöht.
Die strukturelle Angebotsknappheit auf den deutschen Mietwohnungsmärkten dürfte auch in den kommenden Jahren bestehen bleiben. Eine spürbare Ausweitung des Wohnungsangebots ist kurzfristig aufgrund langer Entwicklungs- und Bauzeiten nicht zu erwarten. Gleichzeitig bleibt die Wohnraumnachfrage hoch, getrieben durch Bevölkerungszuwächse und Urbanisierungstendenzen in A-Städten sowie eine anhaltend hohe Nachfragedynamik in Hochschul-, Groß- und Mittelstädten. Diese Rahmenbedingungen sprechen für eine anhaltend hohe Attraktivität des deutschen Mietwohnungsmarkts, der Wohnimmobilien angesichts erhöhter geo- und makroökonomischer Unsicherheiten Stabilität und Planbarkeit bietet.
