Nullrunde für rund eine Million Wohnungen
Seit dem 1. Oktober 2026 gilt in New York City ein vollständiger Mietpreisstopp für die rund eine Million mietpreisgebundenen Wohnungen der Metropole. Bürgermeister Zohran Mamdani setzte damit ein zentrales wahlpolitisches Versprechen um. Das Rent Guidelines Board (RGB) hatte im Juni mit einer Mehrheit von 7 zu 1 Stimmen entschieden, für ein- und zweijährige Mietverträge keinerlei Steigerungen zuzulassen. Bei der vorangegangenen Anpassungsrunde im Jahr 2025 waren noch Erhöhungen von 3 Prozent für Einjahresverträge sowie 4,5 Prozent für Zweijahresverträge bewilligt worden.
Für Immobilieneigentümer verschärft dieser Beschluss die wirtschaftliche Lage erheblich. Während die Einnahmen eingefroren sind, steigen die Kosten für Bewirtschaftung und Instandhaltung unvermindert an. Das RGB stützte seine Entscheidung auf Erhebungen, wonach die Gesamtausgaben der Vermieter im Jahr 2026 um 5,3 Prozent gestiegen seien, während ihre Erträge zeitgleich um 6,2 Prozent zulegten. Branchenvertreter bezweifeln jedoch, dass diese Kalkulation die tatsächliche Belastung widerspiegelt.
Diskrepanz bei Betriebskosten und Finanzierungsdruck
Analysen der New York Apartment Association (NYAA) verdeutlichen die Kostensteigerungen im zweiten Halbjahr 2026. Demnach lagen die Ausgaben für Heizöl und Erdgas Ende September um 28 Prozent über den Prognosen, die das RGB für 2027 im Vergleich zu 2025 angesetzt hatte. Gleichzeitig kletterten die Zinsen für 30-jährige Hypothekendarlehen auf 7,03 Prozent, verglichen mit 6,3 Prozent im Vorjahreszeitraum. Kenny Burgos, Geschäftsführer der NYAA, betonte, das RGB ignoriere mindestens 130 regulatorische Pflichtausgaben von Stadt und Bundesstaat. Zudem führe die Zurückhaltung von Finanzierungspartnern wie Flagstar zu spürbaren Kapitalabflüssen aus dem Segment.
- —Energieaufwendungen für Heizöl und Erdgas liegen 28 Prozent über den städtischen Schätzungen
- —Hypothekenzinsen für 30-jährige Darlehen zogen auf 7,03 Prozent an
- —Rückzug finanzierender Banken verstärkt den Kapitalabfluss im regulierten Wohnungsbestand
Um die Belastungen abzufedern, kündigte die Stadtverwaltung ein Programm für vergünstigte Gebäudeversicherungen an. Ziel ist es, Versicherungsschutz für 20.000 Wohneinheiten bis 2027 und 100.000 Einheiten bis 2030 bereitzustellen. Dan Kennedy, Mitgründer und Präsident von RLTYco, sieht darin jedoch nur eine marginale Entlastung. Der Kapitaldienst bilde den weitaus größten Ausgabenposten der Bestandshalter, und vielen Vermietern fehlten mittlerweile die Einnahmen, um diese Zinsverpflichtungen dauerhaft zu bedienen.
Gleichzeitig verlagert sich der Konflikt in die Gerichte. Eine im Juli eingereichte Klage von fünf privaten Eigentümern zielt darauf ab, den Beschluss des RGB aufzuheben und eine erneute Abstimmung zu erzwingen. Die juristische Auseinandersetzung führen der frühere stellvertretende Bürgermeister Randy Mastro auf Klägerseite und Steven Banks für die Rechtsabteilung der Stadt. Das Gericht ordnete bereits im September an, dass das Rathaus seine Kommunikation mit dem Entscheidungsgremium offenlegen muss, um eine unzulässige Einflussnahme auf das RGB zu untersuchen.
