Das ImmoScout24 WohnBarometer für das dritte Quartal 2026 dokumentiert eine anhaltende Verlagerung der Mietnachfrage in Deutschland. Die Untersuchung belegt, dass Metropolen und kreisfreie Städte einen signifikanten Anstieg der Anfragen nach Mietwohnungen verzeichnen. Parallel dazu ist ein Rückgang des Interesses an Mietobjekten im Umland sowie in ländlichen Regionen festzustellen. Diese Entwicklung unterstreicht die Attraktivität urbaner Zentren als Wohnstandorte.
Die regionale Verschiebung der Nachfrage manifestiert sich in konkreten Zahlen: In kreisfreien Städten erhöhte sich die Anzahl der Anfragen um sieben Prozent gegenüber dem Vorquartal, in den acht größten Metropolen betrug der Zuwachs sechs Prozent. Demgegenüber sank die Nachfrage im Umland der Metropolen um drei Prozent und im ländlichen Raum um vier Prozent. Mieter suchen primär Standorte mit adäquaten Arbeitsplatzangeboten, Bildungseinrichtungen und infrastrukturellen Gegebenheiten. Ein zusätzlicher Faktor ist, dass ein Teil der aktuellen Mietsuchenden zuvor den Erwerb von Wohneigentum in Betracht gezogen hatte.
Stabile Mietpreise trotz erhöhter Nachfrage
Trotz der erhöhten Nachfrage blieben die Angebotsmieten im dritten Quartal weitgehend stabil. Die Neuvermietung von Bestandswohnungen verzeichnete bundesweit einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 9,01 Euro, was einem moderaten Anstieg von 0,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht. Neubauwohnungen lagen bei der Erstvermietung bei 13,42 Euro pro Quadratmeter, einem Plus von 1,1 Prozent. Im Jahresvergleich sind die Steigerungen deutlicher: Bestandsmieten erhöhten sich um 2,5 Prozent und Neubaumieten um 2,9 Prozent.
Innerhalb der Metropolen zeigt sich im Segment der Bestandswohnungen ein ruhiges Bild. In sechs von acht Städten bewegten sich die Mieten quartalsweise zwischen minus 0,3 und plus 0,5 Prozent. Stuttgart mit minus 0,3 Prozent und Düsseldorf mit minus 0,2 Prozent registrierten leichte Rückgänge. Deutlichere Zuwächse verzeichneten Hamburg mit plus 1,0 Prozent und Leipzig mit plus 1,2 Prozent. Die Preisunterschiede zwischen den Metropolen sind signifikant; eine Referenzwohnung von 70 Quadratmetern kostet in München im Bestand circa 1.414 Euro kalt, während in Leipzig, der preiswertesten Metropole, etwa 636 Euro anfallen. Eine vergleichbare Neubauwohnung in München erreicht mit 27,57 Euro pro Quadratmeter rund 1.930 Euro kalt und liegt damit im obersten Preissegment aller Metropolen.
Die Entwicklung der Neubaumieten in den Metropolen variiert. Berlin verzeichnete einen Rückgang von 0,8 Prozent, gefolgt von Leipzig mit minus 0,2 Prozent und Düsseldorf mit minus 0,1 Prozent. Moderate Anstiege gab es in Frankfurt am Main mit plus 0,1 Prozent, München mit plus 0,6 Prozent und Stuttgart mit plus 0,7 Prozent. Köln mit plus 1,7 Prozent und Hamburg mit plus 1,4 Prozent zeigten die stärksten Zuwächse. Durchschnittlich stiegen die Neubaumieten der acht Metropolen um 0,5 Prozent.
Herausforderungen und Lösungsansätze
Die aktuelle Preisstabilität darf nicht als Entwarnung missverstanden werden. Im Jahr 2025 wurden in Deutschland lediglich 206.600 Wohnungen fertiggestellt. Dies entspricht einem Rückgang von 18 Prozent gegenüber dem Vorjahr und markiert den niedrigsten Stand seit 2012. Obwohl die Baugenehmigungen im ersten Halbjahr 2026 um 15,1 Prozent stiegen, vergeht bis zur Bezugsfertigkeit neuer Wohnungen ein mehrjähriger Zeitraum. Die Verschiebung der Nachfrage in die Städte trifft dort auf ein kaum wachsendes Wohnungsangebot, was zukünftig Druck auf die Mietmärkte erzeugen könnte.
Um den Mietmarkt zu entlasten, wird neben verstärktem Neubau die Förderung von Wohneigentum als relevanter Faktor identifiziert. Jeder Haushalt, der Wohneigentum zur Selbstnutzung erwirbt, trägt zur Freigabe von Mietwohnungen bei. Berechnungen von ImmoScout24 zeigen, dass in 304 von 418 Kreisen und kreisfreien Städten die monatliche Belastung beim Kauf nach fünf Jahren niedriger oder vergleichbar mit der Miete ist, selbst bei Bauzinsen um vier Prozent. In 146 Kreisen erweist sich der Kauf als vorteilhafter. Die Hürden für den Eigentumserwerb liegen häufig nicht in der monatlichen Rate, sondern im notwendigen Eigenkapital und den Nebenkosten. Eine gezielte Förderung in diesen Bereichen könnte mehr Menschen den Schritt ins Eigentum ermöglichen und den Mietmarkt entlasten. Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24, betont die Notwendigkeit von mehr Neubau und der Ermöglichung des Wohneigentums, um stabile Mieten zu sichern und den Mietmarkt zu entspannen.
