Die EXPO REAL 2026 präsentierte ein klares Bild der aktuellen Immobilienwirtschaft. Trotz hoher Besucherzahlen mit über 42.000 Teilnehmenden aus 74 Ländern und 1.777 Ausstellern blieb der Transaktionsmarkt verhalten. Faktoren wie gestiegene Finanzierungs- und Baukosten sowie regulatorische Anforderungen beeinflussen weiterhin die Entwicklung vieler Projekte. Die Messe signalisierte dabei weniger einen Aufbruch, sondern vielmehr die Akzeptanz der veränderten Marktbedingungen. Gespräche thematisierten offener Wertkorrekturen, Refinanzierungsdruck und herausfordernde Vermietungssituationen, was als Schritt zu belastbaren Entscheidungen interpretiert werden kann, da Probleme nicht länger als vorübergehende Störung betrachtet werden.
Viele Marktteilnehmer haben sich den neuen Rahmenbedingungen angepasst. Eine nüchterne Erwartungshaltung hat die bisherige Unsicherheit abgelöst, was den Markt kalkulierbarer macht, jedoch noch keine Trendwende bedeutet. Zwar werden wieder mehr Projekte evaluiert, und internationale Investoren zeigen verstärktes Interesse an Deutschland. Zwischen grundsätzlichem Interesse und der Realisierung tragfähiger Transaktionen besteht jedoch weiterhin eine signifikante Diskrepanz. Die Herausforderung besteht darin, Finanzierung, Bewertung und Nutzungskonzept erfolgreich in Einklang zu bringen. Der Markt wartet nicht auf die Rückkehr alter Verhältnisse, hat aber auch noch keinen neuen Konsens gefunden.
Qualität entscheidend im Bürosegment
Die Selektivität des Marktes zeigt sich besonders im Bürosegment. Moderne, flexible und verkehrsgünstig angebundene Flächen behalten ihre Attraktivität. Gleichzeitig geraten ältere Gebäude mit energetischem Sanierungsbedarf, unflexibiblen Grundrissen oder einer überholten Positionierung unter Druck. Eine pauschale Diagnose einer allgemeinen Bürokriese greift hier zu kurz. Nicht die Nutzungsart Büro an sich verliert an Bedeutung, sondern primär Immobilien, denen es an herausragender Lage, Qualität oder einem klaren Entwicklungspotenzial mangelt. Pauschallösungen sind hier nicht zielführend. Weder oberflächliche Anpassungen noch stets umfassende Sanierungen sind die Antwort.
Die Maßnahmen müssen konsequent aus dem Objekt, seiner Lage und den Anforderungen der Nutzer abgeleitet werden. Dies kann von gezielter technischer Ertüchtigung über flexiblere Flächenkonzepte und neue Positionierungen bis hin zu alternativen Nutzungskonzepten reichen. Eine Verzögerung dieser Analyse führt nicht nur zu Zeitverlust, sondern reduziert auch den Handlungsspielraum.
Potenziale im Bestand erkennen
Ältere Bestandsgebäude sollten nicht vorschnell als sogenannte Stranded Assets abgeschrieben werden. Der Rückgang der Neubautätigkeit könnte in Zukunft zu einer Verknappung hochwertiger und gut gelegener Flächen führen. Hohe Baukosten und begrenzte Flächenverfügbarkeit könnten die wirtschaftliche Perspektive geeigneter Bestandsobjekte verbessern. Nicht das Alter, sondern die Veränderungsfähigkeit einer Immobilie ist entscheidend. Ein technisch oder energetisch veraltetes Gebäude kann wieder wettbewerbsfähig werden, sofern Lage, Substanz und Nutzungspotenzial stimmen. Dies erfordert eine ehrliche Bestandsaufnahme und einen klaren Investitionspfad. Es ist möglich, dass in einigen Jahren sowohl die künftige Knappheit exzellenter Immobilien als auch das Potenzial bestehender Gebäude, die heute zu schnell als problematisch eingestuft werden, unterschätzt wurden.
Das veränderte Marktumfeld erfordert eine Neuausrichtung des Asset Managements. Eine engere Verknüpfung von Bewertung, technischer Entwicklung, Vermietung und Nutzungskonzept ist unerlässlich. Aktives Asset Management beginnt mit einem tiefgehenden Verständnis des spezifischen Gebäudes und seiner Nutzer, berücksichtigt zukünftige Anforderungen sowie die wirtschaftliche Sinnhaftigkeit am jeweiligen Standort. Dies führt zu passgenauen Lösungen anstelle standardisierter Maßnahmen. Eine frühzeitige Erkennung von Entwicklungen und die Ableitung konkreter Entscheidungen sind von Bedeutung. Dies umfasst die Identifizierung sinnvoller Investitionen, die Schaffung flexiblerer Flächen, die Anpassung des Mietermixes oder eine grundlegende Neukonzeption der Nutzung. Vorausschauendes Asset Management agiert proaktiv, um Immobilien auf veränderte Anforderungen auszurichten, statt lediglich auf Leerstand oder Wertverlust zu reagieren.
Die EXPO REAL 2026 bestätigte die grundsätzliche Verfügbarkeit von Kapital und Investitionsinteresse. Gleichzeitig zeigte sie eine erhöhte Selektivität bei deren Einsatz auf. Eine gute Lage allein, ein prestigeträchtiger Name oder eine erfolgreiche Historie sind keine Garantie mehr für Zukunftsfähigkeit. Der Markt befindet sich nicht im Stillstand, sondern in einer Neuordnung. Für Eigentümer und Asset Manager ergibt sich daraus die Aufgabe, Entscheidungen zu treffen, welche Immobilien unter den neuen Bedingungen überzeugen können. Der kommende Aufschwung wird nicht jedes Gebäude gleichermaßen berücksichtigen.
