Nachdem Manhattans Class A Büroimmobilien über mehrere Jahre von einer stetig steigenden Nachfrage profitierten, verschiebt sich die Dynamik in diesem Sektor. Unternehmen, die gut gepflegte Flächen zu Preisen unterhalb des Spitzenmarktes suchen, fragen vermehrt Class B Büroflächen nach, während Class A eine leichte Abnahme der Attraktivität verzeichnet. Eine neue Generation von Annehmlichkeiten könnte hierbei den Unterschied ausmachen.
Laut CoStar war die Büronachfrage in New York insgesamt „glühend heiß“, die Class A Nachfrage – gemessen an neuen Mietverträgen – jedoch im ersten Halbjahr 2026 niedriger als im gleichen Zeitraum des Vorjahres, von 11,6 Millionen Quadratfuß im ersten Halbjahr 2025 auf 10,3 Millionen Quadratfuß im Jahr 2026. Die Nachfrage nach Class B und C steigt hingegen aufgrund von Faktoren wie geringerer Class A Verfügbarkeit, steigenden Class A Mieten und einem kompetitiven Umfeld innerhalb der Class B, das Annehmlichkeiten zu einer zunehmend verbreiteten Ergänzung ehemals schlichter Flächen gemacht hat.
Neue Mietverträge für Class B und C Büros erreichten im ersten Halbjahr dieses Jahres etwa 7 Millionen Quadratfuß. Dies übertrifft nicht nur die Aktivitäten in den Class B und C Segmenten im gleichen Zeitraum der letzten drei Jahre, die zwischen 4,2 Millionen und 5,2 Millionen Quadratfuß lagen, sondern auch den Prä-Pandemie-Durchschnitt von 2015 bis 2019 von rund 6,4 Millionen. CoStar stellte außerdem fest, dass Class B und C Produkte, die als Bürogebäude mit ein, zwei oder drei Sternen auf einer Fünf-Sterne-Skala eingestuft werden, vor der Pandemie durchschnittlich etwa 39 Prozent der neuen Vermietungsaktivitäten ausmachten. Dieser Anteil sank im letzten Jahr auf lediglich 31 Prozent. Im ersten Halbjahr dieses Jahres ist dieser Prozentsatz wieder auf etwa 40 Prozent gestiegen.
Standardverschiebung und Definitionen
All dies führt das Datenunternehmen zu dem Schluss, dass „die Erholung des Büromarktes der Stadt nicht länger auf Spitzen- oder Top-Immobilien beschränkt ist, sondern auch eine preissensiblere und mittelständische Nachfrage zurückkehrt.“ Diese steigende Nachfrage ist jedoch an eine Bedingung geknüpft, die über die Zahlen hinausgeht: Class B Büros müssen zumindest einige der Annehmlichkeiten bieten, die früher hauptsächlich in Class A Räumlichkeiten zu finden waren. Das aktuelle Wettbewerbsumfeld erfordert daher von Eigentümern von Class B Büros, wie Class A Eigentümer zu denken, wenngleich mit weniger Fläche und kleineren Budgets.
Bei der Diskussion um die Bemühungen der Class B Eigentümer, ihre Gebäude aufzuwerten, sollte betont werden, dass die Begriffe Class A und Class B (und auch Class C) teilweise vage definiert und stets marketinggetrieben sind. Ihre Definitionen haben sich in den letzten Jahren verschoben. Zudem bezeichnen Eigentümer und Makler einige Gebäude als B-plus oder A-minus, und ein Class A Gebäude eines Unternehmens kann anderswo als A-minus angesehen werden. Angesichts des Aufstiegs von Spitzenobjekten mit Annehmlichkeiten wie Gastronomiekonzepten von Top-Köchen, High-End-Spas, Concierge-Diensten und Einrichtungen, die Privatclubs ähneln, sind die Standards an der Spitze seit der Pandemie erheblich gestiegen, was die Definitionen anderer Gebäudeklassen mit nach oben zieht. Ein heutiger Class B Büroraum ähnelt damit möglicherweise dem, was vor nur einem Jahrzehnt noch das untere Ende von Class A ausmachte.
Strategische Neuausrichtung durch Annehmlichkeiten
Empire State Realty Trust (ESRT) lehnt die Klassifizierungen ab und bezeichnet einige seiner älteren, aber gut ausgestatteten Gebäude als „Vorkriegstrophäen“. Ryan Kass, Executive Vice President, Co-Head of Real Estate und Chief Revenue Officer bei ESRT, bemerkte, dass der geänderte Ansatz bei den Annehmlichkeiten mit einer jüngsten Verschiebung der Bedeutung des Büros selbst einhergeht. Er führte aus, dass Büroflächen nicht länger nur ein Kostenfaktor in der Bilanz seien. Büroraum, Lage und angebotene Annehmlichkeiten würden alle zur Mitarbeitergewinnung und -bindung sowie letztlich zur Mitarbeiterproduktivität beitragen. Die Aufgabe sei es, mit den Mietern zusammenzuarbeiten, um ihnen zu helfen, Top-Talente zu gewinnen und zu halten. Dies sei die treibende Kraft hinter allen Aktivitäten des Unternehmens.
Im Hinblick darauf erklärte Kass, dass sich der New Yorker Büromarkt seit COVID von einer Trennung nach grundlegenden Klassenunterschieden zu einer Spaltung zwischen denen, die etwas haben, und denen, die nichts haben, entwickelt hat. Mieter wünschen sich modernisierte, mit Annehmlichkeiten ausgestattete, gut gelegene Gebäude, und sie wünschen sich diese von Vermietern, die die finanzielle Leistungsfähigkeit und Stabilität besitzen, ihre Versprechen zu halten. ESRT sei in der Lage, Mieter anzuziehen, die zwar nach Glas- und Stahlbauten suchen, aber den Wert in ihrem Produkt erkennen würden. Sie hätten alle Modernisierungen durchgeführt. Sie verfügten über die Infrastruktur wie in Neubauten – die Luftqualität im Innenbereich, die Nachhaltigkeit. Sie erfüllten alle Kriterien, die auch Neubauten erfüllen würden.
Ein Manhattan-Bericht von Cushman & Wakefield für das zweite Quartal 2026 bezifferte die geforderten Class A Mieten in Midtown auf 88,50 $ pro Quadratfuß, während die geforderten Mieten für Class A Büros in Midtown South bei etwa 104,50 $ lagen. Im Vergleich dazu wurden mehrere kürzlich unterzeichnete Mietverträge in ESRT-Gebäuden für geforderte Mieten im niedrigen 60 $-Bereich pro Quadratfuß abgeschlossen. Dazu gehören Jencap Group, die im Oktober 2025 61 $ pro Quadratfuß für 19.883 Quadratfuß am 1350 Broadway zahlte, und Steve Madden, die im April 2026 60.000 Quadratfuß am 501 Seventh Avenue mietete, ebenfalls zu einer geforderten Miete im niedrigen 60 $-Bereich.
Obwohl diese Gebäude aufgrund ihrer Mieten eindeutig der Class B Kategorie zuzuordnen sind, erhalten Mieter mehr für ihr Geld, als die Klassifizierung noch vor Kurzem vermuten ließ. Dies liegt daran, dass ESRT sieben Gebäude innerhalb eines engen Bereichs in Midtown besitzt, wodurch sie erhebliche Annehmlichkeiten in einem Gebäude beherbergen können, die von Mietern in allen Gebäuden genutzt werden können. Kass erwähnte, dass sie 6 Millionen Quadratfuß innerhalb eines kleinen Radius besitzen würden. Der Eigentümer eines 300.000 Quadratfuß großen Gebäudes könne wahrscheinlich nicht die wirtschaftliche Rechtfertigung finden, ein Konferenzzentrum für 130 Personen, wie es ESRT am 1400 Broadway hat, oder ein Auditorium für 250 Personen zu installieren.
