Es gibt verschiedene Methoden zur Bewertung des Zustands des New Yorker Gewerbeimmobilien-Investmentmarktes. Eine häufig zitierte, aber potenziell irreführende Statistik ist das Dollar-Volumen. Steigt das Dollar-Volumen, wird oft angenommen, dass der Markt aktiver ist. Dies trifft manchmal zu, aber nicht immer.
Die Analysen von BKREA zeigen, dass Manhattan derzeit ein interessantes Beispiel für den letzteren Fall darstellt. Laut der historischen Dollar-Volumen-Daten von BKREA beliefen sich die Investmentverkäufe in Manhattan im Jahr 2025 auf insgesamt $19.914 Milliarden. Im ersten Halbjahr 2026 erreichte das Volumen $10.173 Milliarden, wovon $4.197 Milliarden auf das erste Quartal und $5.976 Milliarden auf das zweite Quartal entfielen. Bei Fortsetzung dieses Tempos würde 2026 voraussichtlich mit etwa $20.346 Milliarden abschließen, was leicht über dem Vorjahr läge. Die positive Entwicklung ist ermutigend, und fast jeder Sektor des Manhattaner Marktes verzeichnet eine positive Bewegung.
Sektoren mit starker Performance
Der Büromarkt boomt: Die Vermietungsaktivität ist robust, und die Investorennachfrage hat wieder angezogen. Man scheint den Höhepunkt der Büro-zu-Wohnraum-Umwandlungswelle überschritten zu haben. Gebäude, die vor einigen Jahren noch als Umwandlungskandidaten galten, sind zunehmend wieder als Bürogebäude rentabel. Auch der Einzelhandel ist stark. Der Grundstücksmarkt zeigt sich robust, wobei die Entwicklung von Eigentumswohnungen führend ist. Eigenkapitalinvestoren werden in diesem Bereich aktiver, und Baudarlehensgeber sind zunehmend bereit, Kapital bereitzustellen. Hotels prosperieren, begünstigt durch nahezu kein neues Wettbewerbsangebot. Auch freifinanzierte Mietwohngebäude entwickeln sich äußerst positiv, profitieren von starken Mietfundamenten und einem begrenzten Neuzugang an Angebot.
Ein auffälliges Problem bleibt bestehen: mietpreisregulierte Mietwohngebäude. Die Werte in diesem Sektor liegen unseren Beobachtungen zufolge weiterhin etwa 80 Prozent unter ihrem Höhepunkt, und die Aussichten bleiben schwierig. Das Rent Guidelines Board hat Mieterhöhungen für ein- und zweijährige stabilisierte Mietverlängerungen ab dem 1. Oktober eingefroren, während Eigentümer weiterhin mit steigenden Kosten für Versicherungen, Instandhaltung, Arbeit, Versorgungsunternehmen und andere Betriebskosten konfrontiert sind. Bleiben die Einnahmen konstant, während die Ausgaben steigen, verschärft sich die wirtschaftliche Lage zusehends. Mietpreisregulierte Mehrfamilienhäuser stellen den Ausreißer in einer ansonsten breit angelegten Verbesserung des gewerblichen Immobilienmarktes in Manhattan dar.
Diskrepanz zwischen Volumen und Transaktionsanzahl
Doch selbst mit diesen positiven Entwicklungen auf Sektorebene erzählt das Dollar-Volumen nur einen Teil der Geschichte. Um zu verstehen, wie aktiv der Investmentmarkt tatsächlich ist, muss man auch die Anzahl der tatsächlich den Besitzer wechselnden Immobilien betrachten. Die BKREA-Daten zur Anzahl der verkauften Immobilien in Manhattan reichen bis ins Jahr 1984 zurück. Im Jahr 2025 wurden 693 Investmentimmobilien in Manhattan verkauft. Basierend auf 341 Verkäufen im ersten Halbjahr dieses Jahres wird für 2026 ein Tempo von etwa 682 Verkäufen erwartet. Diese Gegenüberstellung ist bemerkenswert: Manhattan könnte 2026 ein höheres Dollar-Volumen als 2025 generieren, obwohl tatsächlich weniger Immobilien verkauft werden. Das Dollar-Volumen zeigt an, wie viel Geld bewegt wird; die Anzahl der verkauften Immobilien sagt aus, wie stark sich der Markt bewegt. Aktuell bewegt sich das Geld schneller als der Markt.
Die historische Perspektive macht diesen Unterschied noch deutlicher. Von 1984 bis 2025 wurden im Durchschnitt etwa 704 Immobilien pro Jahr in Manhattan verkauft. Das letzte Jahr, das diesen Durchschnitt übertraf, war 2018 mit 811 gehandelten Objekten. Das New Yorker Housing Stability and Tenant Protection Act von 2019, das den Markt für regulierte Mietwohnungen stark beeinträchtigte, hat hierbei große Auswirkungen, da es in New York mehr Wohngebäude als jede andere Gebäudeart gibt und dieser eine Sektor die Gesamtperformance des Marktes tiefgreifend beeinflusst. Sollte 2026 mit den prognostizierten 682 Verkäufen abschließen, wäre dies das achte Jahr in Folge auf oder unter dem langfristigen Durchschnitt. Zum Vergleich: 2012 wurden 1.197 Immobilien verkauft, und 2015 erreichte das Dollar-Volumen $57.507 Milliarden. Die prognostizierten Immobilienverkäufe für 2026 lägen somit etwa 43 Prozent unter diesem Höchstwert, während das prognostizierte Dollar-Volumen rund 65 Prozent unter dem zyklischen Höhepunkt liegen würde.
Der Vergleich mit einem historischen Höchststand allein lässt jedoch einen ebenso wichtigen Aspekt außer Acht. Im Jahr 2020, auf dem Höhepunkt der Pandemie, wurden lediglich 385 Immobilien verkauft und das Dollar-Volumen sank auf $11.151 Milliarden. Seitdem hat der Markt einen enormen Weg zurückgelegt. Die Erholung ist real. Kapital kehrt zurück. Die Finanzierung wird zugänglicher. Investoren werden zuversichtlicher. Und, mit der wichtigen Ausnahme von mietpreisregulierten Mehrfamilienhäusern, sind die zugrunde liegenden Fundamentaldaten zunehmend konstruktiv. Was sich noch nicht erholt hat, ist die Transaktionsgeschwindigkeit. Eigentümer verkaufen immer noch nicht in historisch normalen Zahlen. Das macht die nächste Phase dieses Zyklus so interessant. Es werden nicht nur größere, sondern auch mehr Transaktionen benötigt. Es geht nicht nur um Kapital, sondern auch um Verkäufer. Wenn die Anzahl der den Besitzer wechselnden Immobilien endlich deutlich über ihren langfristigen Durchschnitt steigt, wird sich die Erholung in einer völlig anderen Phase befinden. Bis dahin gilt es, die Unterscheidung zu beachten: Das Dollar-Volumen sagt aus, wie viel Geld bewegt wird; die verkauften Immobilien sagen aus, wie stark sich der Markt bewegt. Heute bewegt sich das Geld schneller als der Markt.
