Der Markt für deutsche Logistikimmobilien verzeichnet eine zunehmende Differenzierung des Renditegefüges. Wie der auf diese Assetklasse spezialisierte Fondsmanager LIP Invest im aktuellen Quartalsbericht „LIP UP TO DATE – Logistikimmobilien Deutschland“ darlegt, führt das Agieren von ausländischem, IRR-getriebenem Kapital zu einer sichtbaren Spreizung der Bruttoanfangsrenditen. Während die Renditen für Objekte mit einem Volumen unter 40 Millionen Euro im dritten Quartal um 20 Basispunkte zulegten, liegen größere Liegenschaften rund 50 bis 70 Basispunkte darüber in einer Spanne von 5,70 bis 6,20 Prozent. Angesichts des Zinsniveaus ist bei kleineren Liegenschaften bis zum Jahresende mit weiter steigenden Werten zu rechnen.
Stabiles Transaktionsvolumen und selektive Preisabschläge
Das bundesweite Transaktionsvolumen belief sich im dritten Quartal auf 1,5 Milliarden Euro und hielt damit das Niveau des Vorquartals. Seit Jahresbeginn summieren sich die Verkäufe auf 4,1 Milliarden Euro, was dem Vorjahresergebnis entspricht. Zu den wesentlichen Transaktionen gehörte der Eigentümerwechsel des rund 94.000 Quadratmeter umfassenden Fiege Megacenters in Hamburg. Das Finanzierungsumfeld bleibt fordernd: Der 10-Jahres-SWAP verzeichnete zeitweise Zuwächse von über 50 Basispunkten, und bei langfristigen Zinsen von rund 4,50 Prozent verliert der Fremdkapitalhebel an Wirkung. Marktteilnehmer begegnen dieser Entwicklung mit höheren Eigenkapitalquoten.
Sebastian Betz, geschäftsführender Gesellschafter von LIP Invest, weist auf teils ungerechtfertigte Preisabschläge von bis zu einem Faktor bei Immobilien mit Mietern aus der Automobilbranche hin. Nach seiner Einschätzung greife eine rein nutzerbezogene Betrachtung zu kurz, da ein Großteil der betreffenden Hallen über eine hohe Drittverwendungsfähigkeit für alternative Wirtschaftszweige verfüge. Entscheidend für die Bewertung seien in erster Linie die konkreten Standort- und Objektkriterien.
Hoher Flächenumsatz trifft auf verhaltene Bautätigkeit
Auf den Vermietungsmärkten setzte sich die rege Nachfrage fort. Mit einem Flächenumsatz von 2,1 Millionen Quadratmetern im dritten Quartal beläuft sich das kumulierte Neunmonatsergebnis auf 5,4 Millionen Quadratmeter — ein deutlicher Anstieg gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Ein bedeutender Abschluss war die Anmietung von rund 61.000 Quadratmetern durch das Bw Bekleidungsmanagement in Könnern bei Halle zur Versorgung der Bundeswehr.
Die Neubautätigkeit verharrt hingegen auf niedrigem Niveau. Im dritten Quartal wurden lediglich rund 800.000 Quadratmeter fertiggestellt. Angesichts schwindender Verfügbarkeiten von Flächen auf der grünen Wiese gewinnen Brownfield-Projekte an Bedeutung, wie die Entwicklung von rund 65.000 Quadratmetern Logistikfläche durch Logicor auf dem ehemaligen Kaufhof-Areal in Frechen zeigt.
Zusätzliche Nachfrage generieren chinesische Handelsunternehmen, die infolge neuer EU-Zollabgaben auf Kleinsendungen vermehrt eigene Strukturen im Inland aufbauen. Parallel testen erste Logistikbetreiber humanoide Robotik für Sortier- und Kommissionierprozesse. Dieser Trend könnte künftig die Abhängigkeit von Arbeitskräften reduzieren, erhöht jedoch zugleich die Anforderungen an eine leistungsfähige Energieversorgung der Standorte.
