Die Tattersall Lorenz Immobilienmanagement GmbH stellt in ihrem Whitepaper „Manage to Core – Immobilien aus dem Bestand heraus weiterentwickeln“ fest, dass anhaltender Leerstand in Bestandsimmobilien eine umfassendere Betrachtung als lediglich intensivere Vermarktungsbemühungen erfordert. Die Publikation, vorbereitet für die EXPO REAL 2026, plädiert für eine engere Verzahnung von Vermietungsstrategien und Investitionsplanungen. Diese sollten sich konsequent an der technischen sowie wirtschaftlichen Entwicklung des jeweiligen Gebäudes orientieren. Ziel ist eine schrittweise Stabilisierung von Objekten, die erhöhten Handlungsbedarf aufweisen.
Im Rahmen dieses Ansatzes koordiniert das Property Management die Umsetzung der Maßnahmen vor Ort, während die übergeordneten strategischen Investmentziele weiterhin von den Eigentümern und dem Asset Management definiert werden. Susanne Tattersall, geschäftsführende Gesellschafterin der Tattersall Lorenz Immobilienmanagement GmbH, betont, dass in vielen Märkten der Leerstand weiter zunimmt. Sie hebt hervor, dass Eigentümer, Asset- und Property Manager gemeinsam Lösungen entwickeln müssen, um in einem anspruchsvollen Umfeld eine optimale Vermietbarkeit vakanten Flächen zu erzielen. Eine alleinige Steigerung der Reichweite von Angeboten sei hierfür nicht mehr ausreichend, vielmehr müsse intensiver mit den Flächen und deren Potenzial gearbeitet werden.
Ursachenanalyse und strategische Priorisierung
Die Grundlage jeder effektiven Strategie bildet die präzise Analyse der Leerstandsursachen. Diese können beispielsweise in ungeeigneten Flächenzuschnitten, einer veralteten technischen Ausstattung oder einem Missverhältnis zwischen Mietpreis und gebotener Flächenqualität liegen. Eine belastbare Vermietungsstrategie, wie im Whitepaper dargelegt, muss daher das Gesamtobjekt und dessen Positionierung im Markt berücksichtigen. Werden bauliche oder technische Defizite identifiziert, sind diese Erkenntnisse unmittelbar in die Investitions- und Maßnahmenplanung zu integrieren.
Die Priorisierung von Investitionen richtet sich nach dem Beitrag, den eine Maßnahme zum zuvor definierten Zielzustand des Gebäudes leistet. Nicht jede sinnvolle Maßnahme ist gleichermaßen wirtschaftlich vertretbar oder zum selben Zeitpunkt notwendig. Modernisierungen von Leerflächen sollten sich an der tatsächlichen Nachfrage ausrichten. Stehen ohnehin Erneuerungen technischer Anlagen an, empfiehlt sich die gemeinsame Prüfung von Möglichkeiten zur energetischen Verbesserung. Ein Mieterausbau kann genutzt werden, um technische Anpassungen mit einer langfristigen Mieterbindung zu verknüpfen. Dabei sind ESG-Ziele als integraler Bestandteil der technischen und wirtschaftlichen Objektentwicklung zu verstehen. Dies beinhaltet die Identifikation von Anlagen mit hohem Verbrauch sowie die Verknüpfung von Verbesserungen mit ohnehin geplanten Investitionen. Ebenso sind Defizite in der Datengrundlage zu erkennen und entsprechende Maßnahmen zeitlich zu einzuordnen, wobei ein transparenter Maßnahmenplan zur schrittweisen Entwicklung des Gebäudes empfohlen wird.
Operative Steuerung und Messbarkeit von Fortschritten
Parallel zum Abbau bestehender Leerstände ist die Betreuung vorhandener Mieter von Bedeutung. Frühzeitige Gespräche über Vertragsverlängerungen und veränderte Flächenbedarfe können die Entstehung neuen Leerstands vermeiden. Die Stabilisierung eines Objekts darf sich demnach nicht ausschließlich auf aktuell vakante Flächen konzentrieren.
Dem Property Management kommt in diesem Prozess eine verstärkte operative Steuerungsfunktion zu. Durch kontinuierlichen Mieterkontakt, Einblicke in Kostenstrukturen und den technischen Zustand eines Gebäudes können Handlungsbedarfe frühzeitig erkannt werden. Die Aufgabe besteht darin, strategische Vorgaben in konkrete Maßnahmen zu übersetzen und deren Umsetzung zu begleiten, ohne dabei die Rolle des Asset Managements zu übernehmen. Der „Manage to Core“-Ansatz strebt nicht an, jedes Gebäude unabhängig von seinen Voraussetzungen auf einen einheitlichen Core-Standard zu heben. Maßgeblich sind das Potenzial des jeweiligen Objekts und die Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen. Fortschritte werden anhand von Parametern wie der Leerstandsquote, abgeschlossenen Mietvertragsverlängerungen und der Reduzierung technischer Risiken überprüft, womit „Manage to Core“ als fortlaufender Managementprozess konzipiert ist.
