Auf dem rund 6.000 Quadratmeter großen Areal einer ehemaligen Lederfabrik aus dem Jahr 1902 in der Münchner Sailerstraße 11 bis 15 zeigt sich das Potenzial anspruchsvoller Bestandsentwicklung. Die Haustein Immobilien GmbH hat dort zwei Wohngebäude aus den 1960er-Jahren umfassend entkernt und energetisch auf das Niveau A+ gehoben. Die insgesamt 89 Wohneinheiten der sogenannten Schwabinger Gerberhöfe werden nun schrittweise an Eigennutzer sowie Kapitalanleger veräußert. Bestehende Mietverhältnisse bleiben dabei unangetastet.
Die Entscheidung gegen einen Abriss und für die fünfjährige Revitalisierung basierte vor allem auf baurechtlichen Rahmenbedingungen. Wie Maximilian Münch, geschäftsführender Gesellschafter von Haustein Immobilien, darlegt, wäre ein kompletter Neubau hinsichtlich der reinen Baukosten zwar nicht teurer gewesen, hätte jedoch gravierende Flächenverluste nach sich gezogen. Nach dem gegenwärtigen Baurecht hätte das rückwärtige Gebäude auf dem Areal in seiner bisherigen Form nicht wiedererrichtet werden dürfen, wodurch rund 40 Prozent der heutigen Gesamtwohnfläche verloren gegangen wären.
Baurechtliche Parameter und statische Herausforderungen
Erhöhte Anforderungen an den heutigen Wärme- und Schallschutz verlangen zudem deutlich stärkere Decken- und Bodenaufbauten als in den 1960er-Jahren üblich. Da das Vorderhaus aus städtebaulichen Gründen nicht höher hätte gebaut werden dürfen, hätte ein Neubau den Verlust eines vollständigen Geschosses bedeutet. Vor diesem Hintergrund erwies sich die Bewahrung der Bestandssubstanz als die wirtschaftlich tragfähigere Lösung.
In gestalterischer Zusammenarbeit mit dem Architekturbüro Benz & Ziegler galt es, die drei Zeitebenen des Areals — die historische Fabriksubstanz, die Wohnbauten der Nachkriegsmoderne und die moderne Gebäudetechnik — harmonisch zu verknüpfen. Dabei stellten die filigranen Deckenkonstruktionen der Bestandsgebäude hohe Ansprüche an die Fachplaner. Um zeitgemäße Standards für Fußbodenheizungen und Schallschutz ohne eine statische Überlastung zu integrieren, kamen spezialisierte Systeme mit geringen Aufbauhöhen und Dämmstoffe hoher Güte zum Einsatz. Messungen in unmöblierten Wohnungen bestätigten die Einhaltung des Mindestschallschutzes sowie vielfach das Niveau eines erhöhten Schallschutzes.
Aufwendige Schadstoffsanierung im Vorfeld
Ein weiterer wesentlicher Faktor der Projektentwicklung lag in der Beseitigung von Altlasten. Wie in Gebäuden dieser Baualtersklasse häufig anzutreffen, wiesen die Fußbodenaufbauten Asbestbelastungen auf, insbesondere in den Klebeschichten unterhalb der alten Beläge. Die fachgerechte Schadstoffbeseitigung vor dem eigentlichen Ausbau erforderte technische Sondermaßnahmen und verursachte Aufwendungen im sechs- bis siebenstelligen Bereich.
- —Areal: Rund 6.000 Quadratmeter einer Lederfabrik von 1902 in der Sailerstraße
- —Umfang: 89 Wohneinheiten in zwei entkernten Wohngebäuden aus den 1960er-Jahren
- —Energetischer Standard: Effizienzklasse A+
- —Planung: Haustein Immobilien GmbH gemeinsam mit dem Architekturbüro Benz & Ziegler
