Eine detaillierte Betrachtung des deutschen Immobilienfinanzierungsmarktes, basierend auf Daten der Europace AG, offenbart eine klare Tendenz bei jungen Käufergruppen: Die unter 25-Jährigen finanzieren zu 35,2 Prozent Immobilien in den niedrigeren Energieeffizienz-Klassen F, G oder H. Dieser Anteil sinkt mit zunehmendem Alter geringfügig auf 32,3 Prozent bei den 26- bis 30-Jährigen und 31,2 Prozent bei den 31- bis 36-Jährigen. Parallel dazu steigt der Anteil energieeffizienter Objekte der Klassen A+ und A von 10,9 Prozent bei den Jüngsten auf 16,1 Prozent bei der Altersgruppe 26 bis 30 und auf 18,7 Prozent bei den 31- bis 36-Jährigen.
Diese Entwicklung korreliert mit dem verfügbaren finanziellen Spielraum. Während unter 25-Jährige Immobilien im Median für etwa 251.000 Euro finanzieren, erhöht sich dieser Betrag bei Käufern zwischen 31 und 36 Jahren auf rund 333.000 Euro. Die Daten weisen keine direkte kausale Beziehung zwischen Finanzierungssumme und Objektwahl aus, belegen jedoch, dass ein höheres Preisniveau den Erwerb energetisch attraktiverer Objekte ermöglicht. Im Durchschnitt finanzieren die jüngsten Käufergruppen Objekte aus dem Baujahr 1963. Energieeffiziente Immobilien sind primär neuere Objekte; lediglich rund 2 Prozent der Objekte bis Baujahr 1949 erreichen die Klassen A+ oder A, während bei Objekten ab 2020 dieser Anteil fast 69 Prozent beträgt.
Geplante Modernisierungsinvestitionen
Ein signifikanter Anteil der Käufe bis zum Alter von 36 Jahren beinhaltet ein Budget für Modernisierungsmaßnahmen. Bei den unter 25-Jährigen sind dies 34,3 Prozent, bei den 26- bis 30-Jährigen 35,1 Prozent und bei den 31- bis 36-Jährigen 34,8 Prozent. Die dafür geplanten Beträge liegen im Median zwischen etwa 40.000 und 48.000 Euro. Relativ zum Kaufpreis ist der Anteil bei den jüngsten Käufern mit 19,3 Prozent am höchsten, während er bei den 31- bis 36-Jährigen 17,6 Prozent beträgt. Besonders bei Objekten der Energieeffizienzklasse H planen in allen genannten Altersgruppen rund 63 bis 64 Prozent der Käufer ein Modernisierungsbudget ein. Stefan Münter, Vorstand und Co-CEO der Europace AG, merkte an, dass Gen Z und Millennials ihr Kaufverhalten an die erschwerten Rahmenbedingungen angepasst haben, indem sie Bestandsimmobilien erwerben und diese durch Modernisierung zukunftsfähig gestalten.
Marktmechanismen und Preisbildung
Die Objektart beeinflusst den energetischen Zustand nur bedingt. Bei Eigentumswohnungen sind bei den Unter-25-Jährigen 15,0 Prozent in den Klassen F, G oder H angesiedelt, bei den 31- bis 36-Jährigen sind es 13,2 Prozent. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern beträgt der entsprechende Abstand 54,0 zu 42,1 Prozent. Berücksichtigt man das Baujahr, reduziert sich dieser Abstand, verschwindet jedoch nicht vollständig.
A+-Immobilien kosten im Median etwa 465.000 Euro, während Objekte der Klasse D rund 257.000 Euro verzeichnen. Diese Differenz repräsentiert den Markt, stellt jedoch keinen isolierten Preis für Energieeffizienz dar, da A+-Objekte typischerweise jünger sind und sich auch hinsichtlich Objektart, Fläche und Lage unterscheiden. Eine Gegenprüfung der VALUE AG, basierend auf Angebotsdaten, bestätigt die Größenordnung dieses Rohabstands. Aussagekräftiger ist der Preis pro Quadratmeter, der von rund 3.919 Euro bei A+ auf etwa 1.877 Euro bei H sinkt. Das Preisgefälle ist evident, erfordert zur vollständigen Analyse jedoch die Berücksichtigung von Baujahr, Wohnfläche und Objektart. Eine unabhängige Analyse der VALUE AG auf Basis von Angebotsdaten identifizierte zudem ein erstes schwaches Hitzesignal: In stärker hitzeexponierten Lagen lag das relative Preisniveau gegenüber 2021 pro Standardabweichung der Hitzeexposition — etwa neun zusätzliche Hitzetage jährlich — um rund 1,4 Prozent niedriger. Dieses Signal bezieht sich auf die Lage und nicht auf die Energieklasse.
