Joe Moinian, Gründer und CEO der Moinian Group, zählt zu den prägenden Persönlichkeiten der New Yorker Immobilienbranche. Seine Karriere ist gekennzeichnet durch die Realisierung großer, stadtbildprägender Projekte, darunter das 'Atelier' an der Far West Side Manhattans sowie der Erwerb prestigeträchtiger Bürogebäude wie 1775 Broadway, heute bekannt als 3 Columbus Circle. Auch im Hotelgewerbe war er aktiv, unter anderem mit dem W New York Downtown, und expandierte über New York hinaus, wie der Besitz des Willis Tower in Chicago, einst das höchste Gebäude Nordamerikas, belegt.
Aktuell steht Moinian vor einem weiteren großen Vorhaben in Hudson Yards: der Entwicklung eines 1,9 Millionen Quadratfuß großen Class-A-Bürogebäudes, entworfen von FXCollaborative. Dieses Projekt kommt einem Markt entgegen, der dringend neuen Büroflächenbedarf aufweist. In einem Gespräch mit Commercial Observer am 25. September gab Moinian Einblicke in seine Vergangenheit, Gegenwart und Zukunft im Immobiliengeschäft.
Vom Modehandel zur Immobilienentwicklung
Moinian begann seine berufliche Laufbahn im Modehandel, wo er über 19 Jahre tätig war. Mit den dort erwirtschafteten Erträgen begann er parallel, Immobilien zu erwerben. Der Wunsch, mehr Zeit mit seiner Familie zu verbringen, führte zu einem verstärkten Fokus auf Immobilien. Zunächst erwarb die Moinian Group Loftgebäude, die primär in Midtown South in Bürogebäude umgewandelt oder aufgewertet wurden. Diese Objekte, in den frühen 1980er-Jahren erworben, sind teilweise bis heute im Besitz der Gruppe.
Ein Wendepunkt war der Revitalisierungsplan von Bürgermeister Rudy Giuliani aus dem Jahr 1994 für Downtown Manhattan unterhalb der Murray Street. Dieser bot zehn Jahre Steuererleichterungen für Entwickler, die obsolet gewordene Bürogebäude in Wohnungen umwandelten. Die Moinian Group gehörte zu den ersten, die Büroflächen in Wohnraum umwandelten, und besitzt diese Gebäude noch immer. Später wandte sich das Unternehmen dem Neubau zu, da dies im Vergleich zu Umbauten mit weniger Überraschungen verbunden sei. Beispiele hierfür sind der Biltmore Tower mit 400 Wohnungen und The Marc an der 57. und Eighth Avenue.
Strategische Landkäufe und Hudson Yards
Moinian unterstrich die Bedeutung strategischer Landkäufe: „Es ist egal, wie die Zonierung ist – eines Tages wird Manhattan vollständig bebaut sein.“ Er erwarb ausgedehnte Parzellen von der Eighth Avenue bis zur Eleventh Avenue. Nach der Umzonierung durch Bürgermeister Michael Bloomberg, die fünf und eine halbe Million Quadratfuß Baufläche ermöglichte, entwickelte die Moinian Group mehrere Gebäude an der 42. und 43. Straße. Dazu gehört 'The Sky', derzeit der größte Mietwohnhochhausbau in New York City mit 1.175 Wohnungen und 3.000 Bewohnern, sowie 'Atelier', eine Eigentumswohnanlage mit 478 Einheiten.
Die Umzonierung von Hudson Yards war für Moinian vorteilhaft, da das höchste Verhältnis von Geschossfläche zu Grundstücksfläche (Floor-to-Area Ratio) in Manhattan an der 34. Straße liegt, wo er Eigentum besitzt. Für 3 Hudson Boulevard, unmittelbar neben Site K, liegen alle Pläne und Genehmigungen vor. Die Fundamente sind ausgehoben. Aktuell befindet sich die Moinian Group in Verhandlungen mit einem großen Ankermieter, der die Hälfte des Gebäudes belegen würde. Ein solcher Ankermieter ist entscheidend, um die Finanzierung, insbesondere eine Bauhypothek, für ein Projekt dieser Größenordnung zu sichern. Auf Site K ist zudem ein Projekt mit 1.540 Wohnungen geplant, das den bisherigen Rekord von 'The Sky' übertreffen soll, sowie ein Fünf-Sterne-Hotel.
Zur Rolle staatlicher und lokaler Unterstützung für Entwickler äußerte sich Moinian kritisch. Die aktuellen Anreizprogramme, wie das 485-x-Programm und dessen Arbeitsauflagen, seien nicht ausreichend. Hohe Zinsen stellten ebenfalls eine erhebliche Herausforderung dar, die den Bau neuer Projekte erschwert. Er wies darauf hin, dass die Zahlen für einen neuen Entwickler ohne den Vorteil niedrigerer Landkosten aus der Vergangenheit kaum tragfähig seien. Solange die Zinsen nicht sinken, sei in naher Zukunft mit keiner signifikanten Bautätigkeit zu rechnen.
