Die Verbriefung gewerblicher Immobilienkredite verzeichnet eine deutliche Zunahme bei Mehrfamilienhausfinanzierungen im Segment der CMBS und CRE CLOs. Wie Parker Umsted, Managing Director und Leiter des Verbriefungsbereichs bei SitusAMC, in einem Fachgespräch mit Commercial Observer Partner Insights erläuterte, machen Mehrfamilienhäuser inzwischen 70 bis 75 Prozent des CRE-CLO-Volumens aus. Zunehmend treten neue Emittenten in diesen Markt ein, während sich Conduit-Transaktionen mit Fokus auf Wohnanlagen spürbar beleben.
Der Bedeutungszuwachs dieser Kredite geht laut Umsted auf die Dynamik seit der Pandemie zurück. Nach einer Phase historisch niedriger Zinsen zogen die Immobilienpreise stark an, was den Erwerb von Wohneigentum erschwerte und die Nachfrage nach Mietwohnungen steigerte. Gegenwärtig versucht der Markt, das Angebot wieder aufzubauen – nicht nur in urbanen Zentren, sondern auch in Pendlerregionen. Im Vergleich zu anderen gewerblichen Nutzungsarten zeichnet sich das Segment durch eine hohe Schuldendienstdeckung und niedrige Ausfallraten aus.
Strukturelle Anpassungen und wachsende Anforderungen
Mit der Ausweitung des Marktes stiegen zugleich die Anforderungen an die Kreditstrukturierung. Um Risiken bei einer Konzentration auf eine Nutzungsart zu begrenzen, verankern Kreditgeber verstärkt Covenant-Prüfungen und Mindestbelegungsquoten in den Verträgen. Während Mehrfamilienhäuser früher stark im Bereich staatlicher Agenturen verankert waren, werden Kredite heute vermehrt nach einheitlichen Branchenstandards strukturiert, was ihre Platzierung an den Kapitalmärkten flexibler macht.
Bei CRE CLOs handelt es sich überwiegend um variable Zwischenfinanzierungen für Objekte, die noch nicht vollständig stabilisiert sind. Umsted betont, dass Erst-Emittenten die Verbriefung keinesfalls als einmalige Maßnahme zur Bilanzentlastung betrachten dürfen. Vielmehr erfordere dieser Markt einen langfristigen, programmatischen Ansatz mit erprobten Partnern.
- —Tragfähige Geschäftspläne der Kreditnehmer sowie nachweisbare Erfahrung bei nicht stabilisierten Objekten
- —Hohe Bonitätsstandards und belastbare Kennzahlen zur Besicherung des Kreditpools
- —Sorgfältige Kalkulation von Zinsabsicherungen, da variable Finanzierungen und Zinscaps den Kapitalaufwand merklich beeinflussen
Die Struktur der Marktteilnehmer differenziert sich zusehends aus. Neben Verbriefungs-REITs und traditionellen Agentur-Kreditgebern etablieren sich kleinere bankenunabhängige Finanzierer, die eng mit großen Investmentbanken kooperieren. Gleichzeitig stützt die demografische Entwicklung die Nachfrage: Da das durchschnittliche Alter von Erstkäufern kontinuierlich steigt, verlängert sich auch die Verweildauer der Mieter im Markt nachhaltig.
