Das jährliche 'Institutional Investor & Private Equity Forum' des Commercial Observer fand am 16. September in Midtown Manhattan statt. Dort äußerten sich einige der prominentesten Namen im Bereich der Gewerbeimmobilieninvestitionen zur Lage der Kapitalmärkte. Kurz vor der erwarteten ersten kurzfristigen Zinserhöhung der Federal Reserve seit drei Jahren – die noch am selben Nachmittag erfolgte – eröffnete Katie Keenan von Blackstone, Global Head of Core-Plus Real Estate und CEO von Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT), das Forum.
Keenan führte aus, weshalb der US-Markt derzeit ein „überzeugendes Umfeld für Immobilien“ bietet. Dies sei maßgeblich auf eine anhaltende Neukalibrierung der Asset-Werte, ein Wachstum der Cashflows und ein über Jahrzehnte niedriges Angebot in Asset-Klassen wie Multifamily und Einzelhandel zurückzuführen. Sie betonte auch die wachsende Nachfrage, die durch künstliche Intelligenz, Digitalisierung und E-Commerce entsteht. Keenan merkte an, dass 90 Prozent des Core-Plus-Portfolios von Blackstone aus Logistik, Rechenzentren und Mehrfamilienhäusern bestehen, welche von der konservativen Ausrichtung des Core-Plus-Investments profitieren.
Kapitalmärkte und Asset-Klassen im Fokus
Keenan erklärte, dass die Fremdkapitalmärkte so gesund seien wie lange nicht, mit leicht verfügbarem und preislich angemessenem Kapital. „Wenn man eine wachsende Nachfrage und ein stagnierendes oder rückläufiges Angebot hat, hat das erhebliche Auswirkungen auf Cashflow und Wachstum“, so Keenan. Sie hob hervor, dass es nicht um Cap-Rate-Kompression gehe, sondern darum, „gute Assets zu kaufen, die sich im Laufe der Zeit verzinsen und einen erheblichen Teil ihrer Rendite auf dem Weg liefern können.“ Sie verwies auf die 15-jährige Erfolgsgeschichte von BREIT, das in den letzten 10 Jahren eine Netto-Rendite von 9,4 Prozent erzielt hat, 35 Prozent mehr als der öffentliche REIT-Markt.
Die zweite Podiumsdiskussion des Vormittags befasste sich mit dem Zustand institutioneller Immobilien und den Kapitalströmen. Greg MacKinnon, Forschungsleiter bei der Pension Real Estate Association, verglich den Markt humorvoll mit einem Patienten, der „die Intensivstation verlassen hat, aber noch im Krankenhaus unter Beobachtung steht.“ Er betonte, dass der Gewerbeimmobilienmarkt die schlimmsten Auswirkungen der höheren Zinsen und regionalen Bankenkrisen von 2022 und 2023 überwunden habe. Positive Entwicklungen seien im Seniorenwohnen und Einzelhandel aufgrund von Versorgungsengpässen festzustellen.
Paradigmenwechsel und Marktaussichten
Adriana de Alcantara von Hines U.S. Property Partners hob den aggressiven Ansatz ihres Unternehmens hervor, das $1 Milliarde in seinen offenen institutionellen Fonds und weitere $1 Milliarde in seinen nicht-gehandelten REIT investiert hat. Sie betonte die Bedeutung von Einkommen und Basis: „Immobilien sind weniger kompliziert, als man denkt: Solange man am richtigen Standort und zum richtigen Preis kauft, ist man auf der sicheren Seite.“ Miles Treaster von Cushman & Wakefield beschrieb einen „Paradigmenwechsel“: Die Akteure am Gewerbeimmobilienmarkt akzeptierten allmählich, dass die Hochphase der 2010er Jahre, in der Asset-Werte ständig stiegen und die Kapitalkosten sanken, nicht so bald zurückkehren werde. Er nannte Rechenzentren und Seniorenwohnungen als Beispiele für starke Performance.
Jeff DiModica, Präsident von Starwood Property Trust, äußerte sich vorsichtiger. Er stellte fest, dass die Bewegung der langfristigen Zinsen in den 5-Prozent-Bereich vom Markt verarbeitet werden müsse. Dies geschehe gleichzeitig mit der Bewältigung von Hunderten Milliarden Dollar an Schulden im Zusammenhang mit der Entwicklung von Rechenzentren. DiModica merkte an, dass in früheren Epochen der Markt auch bei hohen Zinsen gut performen konnte, dank starken Wachstums, Immobilien-Cashflows und steigender Einkommen. Er befürchtet jedoch, dass dies derzeit nicht der Fall sei: „Zinsbewegungen sind typischerweise schlecht für Immobilien, da Immobilien sehr stark an die Zinssätze gekoppelt sind.“
