Deutsche institutionelle Investoren betrachten Immobilien unverändert als strategische Anlageklasse, deren Attraktivität jedoch maßgeblich von einem klaren Renditevorsprung gegenüber festverzinslichen, geringfügig risikobehafteten Anlagen abhängt. Gleichzeitig bleiben die Erwartungen an die Höhe der laufenden Ausschüttungen hoch. Dies sind zentrale Erkenntnisse aus dem Real I.S. Investor Survey 2026, an dem im ersten Halbjahr 2026 über 80 institutionelle Investoren aus Deutschland – darunter Versicherungen, Versorgungswerke, Pensionskassen, Banken und Sparkassen – partizipierten.
Dr. Christine Bernhofer, Vorstandsvorsitzende der Real I.S. AG, bestätigte, dass die Ergebnisse der Umfrage die Wahrnehmungen aus dem direkten Dialog mit institutionellen Anlegern widerspiegeln. Immobilien werden insbesondere angesichts anhaltender makroökonomischer und geopolitischer Unsicherheiten als langfristig attraktive Anlageform geschätzt. Die Investitionsdynamik bleibe jedoch verhalten, da das geänderte Zins- und makroökonomische Umfeld sowie die geopolitische Lage die Anforderungen an Rendite, Produktkonzeption und Risikomanagement signifikant erhöht haben. Dies führe zu einer selektiveren Entscheidungsfindung bei Investitionen.
Geänderte Renditeerwartungen und präferierte Nutzungsarten
Die steigenden Anleiherenditen haben die Erwartungen institutioneller Anleger an Immobilieninvestitionen substanziell verändert. Knapp drei Viertel der befragten Investoren (74 Prozent) erwarten bei Core-Immobilien einen Renditeaufschlag von 150 bis 250 Basispunkten im Vergleich zu zehnjährigen Bundesanleihen. Tobias Kotz, Global Head of Client Relations & Capital Funding bei Real I.S., betonte, dass Immobilien einen klaren Mehrertrag gegenüber risikoarmen Zinsanlagen erwirtschaften müssen, um ihre Attraktivität zu wahren. Dieser geforderte Renditeaufschlag diene der Immobilienbranche als Richtlinie, um institutionelles Kapital zu akquirieren.
Die Renditeanforderungen variieren dabei deutlich je nach Nutzungsart. Bei Infrastruktur-, Logistik- und Büroimmobilien erwarten institutionelle Investoren teilweise Ausschüttungsrenditen von über 5 Prozent. Klassische Wohnimmobilien werden hingegen als defensiveres Investment mit den geringsten Renditeanforderungen eingestuft, die zwischen 3,5 und 4 Prozent liegen. Betreiberorientierte Wohnkonzepte wie Studenten- oder Seniorenwohnen müssen aus Investorensicht einen zusätzlichen Renditeaufschlag gegenüber klassischem Wohnen erzielen.
Wohn- und Logistikimmobilien dominieren weiterhin die Investitionspläne. 54 Prozent der institutionellen Investoren fokussieren sich auf den Wohnsektor, während 51 Prozent Logistikimmobilien im Blick haben. Büroimmobilien (31 Prozent) und Einzelhandelsimmobilien (24 Prozent) folgen mit deutlichem Abstand. Parallel dazu etabliert sich ein Trend zu fokussierten Investmentstrategien: Rund zwei Drittel der Befragten (64 Prozent) präferieren nutzungsartenspezifische Fonds gegenüber breit diversifizierten Multi-Sektor-Produkten. Dies signalisiert eine zunehmende Ausrichtung auf spezialisierte Strategien mit klar definierten Investmentprofilen.
Langfristige Perspektive und Risikomanagement
Trotz des anspruchsvolleren Marktumfelds betrachten institutionelle Investoren Immobilien weiterhin als langfristige Kapitalanlage. Etwa die Hälfte der Befragten bevorzugt Anlagezeiträume von über zehn Jahren, und weitere 29 Prozent halten einen Investitionshorizont zwischen fünf und zehn Jahren für ideal. Mit zunehmender Internationalisierung gewinnt das Risikomanagement an Bedeutung. 72 Prozent der institutionellen Investoren erwarten bei internationalen Immobilienengagements ein aktives Management von Währungsrisiken. Ein Drittel der Investoren fordert sogar eine vollständige Währungsabsicherung auf Fondsebene.
Frau Bernhofer unterstrich, dass in einem Marktumfeld mit weniger Transaktionen der Hebel für attraktive Ausschüttungsrenditen vorrangig im Bestand liegt. Die konsequente Weiterentwicklung vorhandener Immobilien durch gezielte Maßnahmen sei daher elementar. Nur durch frühzeitiges Erkennen von Mieterbedürfnissen und das Heben von Objektpotentialen ließen sich die Voraussetzungen für nachhaltige Erträge und langfristig attraktive Immobilieninvestments in einem komplexen Marktumfeld schaffen.
