Die europäischen Immobilienmärkte präsentieren sich mit veränderten Vorzeichen, wie aus der aktuellen „Realometer“-Analyse der Real I.S. hervorgeht. Die mittelfristigen Ertragsperspektiven werden primär durch das Mietwachstum und weniger durch eine Kompression der Renditen bestimmt. Gleichzeitig bleiben die Zinsen auf einem erhöhten Niveau, und die Polarisierung der Nutzermärkte nimmt weiter zu. Diese Entwicklungen betonen die gestiegene Bedeutung einer sorgfältigen Auswahl von Standorten und der Qualität der Immobilienobjekte.
Die ursprünglich erwartete Beschleunigung des Wirtschaftswachstums ist bisher ausgeblieben. Die aggregierte BIP-Wachstumserwartung für die untersuchten Länder im Jahr 2026 wurde gegenüber der Februar-Auswertung von 1,7 auf 1,2 Prozent reduziert. Dies führte zu einer Verschlechterung der Länderbewertung unter anderem für Deutschland, Frankreich und Belgien. Innerhalb der Rendite-Risiko-Matrix weisen Dänemark, die Niederlande und Luxemburg eine vorteilhafte Kombination aus vergleichsweise hoher Dynamik und geringem Risiko auf.
Marco Kramer, Leiter Research & Investitionsstrategie bei der Real I.S., weist darauf hin, dass die zunehmende Differenzierung der Immobilienmärkte Investoren neue Möglichkeiten eröffnet, gleichzeitig aber eine sehr gezielte Selektion erfordert. Er betont, dass die Wahl der Nutzungsart, des Standortes und der Objektqualität heute maßgeblich ist. Besonders in einem Umfeld höherer Zinsen rücken nachhaltiges Mietwachstum und stabile laufende Erträge in den Fokus der Investitionsstrategien.
Spezifische Entwicklungen in den Asset-Klassen
Im Bürosektor manifestiert sich eine deutliche Polarisierung zwischen hochwertigen und älteren beziehungsweise peripher gelegenen Objekten. Die Ankaufsrenditen haben sich stabilisiert, während sich die Mietpreisprognosen moderat verbessert haben. Deutsche A-Städte wie Berlin, Hamburg, Köln und München zeigen im Standortvergleich ein vergleichsweise niedriges Risiko. Kopenhagen und Sydney stellen sich als besonders dynamisch dar.
Der Einzelhandel verbleibt ein fragmentierter Markt, wobei Lebensmittel- und Fachmarktkonzepte Stabilität aufweisen. Die Standortbewertungen entwickeln sich heterogen: Die Risikoparameter in Südeuropa (Spanien, Portugal und Italien) verbessern sich gegenüber dem ersten Quartal 2026, während sie in Frankreich und Finnland sowie in Irland und Großbritannien ansteigen. Logistikimmobilien profitieren von strukturellen Treibern wie Investitionen in Infrastruktur und Verteidigung, die einen positiven langfristigen Ausblick generieren. Hierbei weisen die Niederlande und Schweden ein geringes Risiko bei guter Dynamik auf.
Hotelimmobilien erzielen aktuell die höchste Gesamtbewertung der untersuchten Sektoren. Verbesserte Prognosen für die Umsatzentwicklung stärken die Renditebewertung, wobei Amsterdam und Frankfurt durch eine hohe Renditebewertung bei vergleichsweise geringem Risiko besonders attraktiv sind. Im Wohnsegment sichern der strukturelle Nachfrageüberhang und steigende Mietpreise weiterhin stabile Cashflows. Trotz einer moderaten Verschlechterung der Bewertung an fast allen untersuchten Standorten wird erwartet, dass Wohnimmobilien auch im Jahr 2027 die dominierende Assetklasse am Investmentmarkt bleiben. Den Haag und Dublin weisen die höchsten Renditebewertungen auf; Amsterdam bietet ebenfalls eine attraktive Rendite-Risiko-Kombination.
