Die US-Wohnungsbaubeginne sind im August gesunken und verzeichneten eine der schwächsten monatlichen Leistungen seit der Pandemie. Die gesamten Baubeginne gingen um 2,6 Prozent zurück, während die Baubeginne im Mehrfamilienhaussektor um fast 22 Prozent einbrachen. Dies geht aus Daten der First American Financial Corporation hervor. Gleichzeitig fielen die Baufertigstellungen um fast 12 Prozent, was laut Bloomberg den langsamsten Wert seit Ende 2018 darstellt.
Parallel dazu hielten gewerbliche Immobilienschuldfonds Ende August eine Rekordsumme von 56 Milliarden US-Dollar an verfügbarem Kapital („Dry Powder“), wovon etwa 16 Milliarden US-Dollar in der ersten Jahreshälfte 2026 aufgebracht wurden. Dies meldet CRE Daily unter Berufung auf Green Street-Daten. Private Kreditfonds, so wurde angemerkt, hätten ihre Bestände an Gewerbeimmobilienkrediten seit 2019 um rund 104 Milliarden US-Dollar erhöht. Kurz gesagt: Kreditgeber für Gewerbeimmobilien verfügen über mehr Kapital als je zuvor zur Finanzierung von Projekten.
Während weniger Projekte die Kriterien für eine solche Finanzierung erfüllen – wie die Wohnungsbaudaten zeigen –, ist dies eine hervorragende Zeit für Projekte von Bauträgern mit gefestigtem Ruf und tiefgreifenden Ressourcen. Eric Cohen, Managing Director und Co-Head of Debt Origination bei Affinius Capital, äußerte sich dazu: „Der Markt ist überflutet mit Kapital von Banken, privaten Kreditgebern und anderen Akteuren, die alle im Bausektor tätig sein wollen, einschließlich Banken, die zuvor abwartend waren.“ Er fügte hinzu, dass, wenn ein Projekt realisierbar sei, üblicherweise ein wettbewerbsintensiver Markt um dieses Geschäft entstehe und ausreichend Kapital zur Unterstützung des Baus verfügbar sei.
Herausforderungen bei Eigenkapital und Lockerung der Richtlinien
Jeffrey Rosenfeld, Gründer und Principal von North River Partners, wies darauf hin, dass die größten Herausforderungen in der Baufinanzierung derzeit auf der Eigenkapitalseite liegen. Projekte mit erfolgreicher Eigenkapitalbeschaffung werden daher für Kreditgeber noch begehrenswerter als üblich. Rosenfeld erklärte: „Baubeginne und Genehmigungen sind unbestreitbar rückläufig – es gibt weniger Bauvorhaben. Da weniger Projekte ausreichend Eigenkapital zur tatsächlichen Umsetzung des Baus aufbringen können, gibt es einen erweiterten Pool von Kreditgebern, die einen kleineren Pool von Projekten verfolgen.“ PitchBook stellte Anfang September fest, dass die private Kapitalbeschaffung insgesamt „auf dem besten Weg zu ihrem fünften jährlichen Rückgang in Folge“ sei, wobei Private Debt als Ausnahme die „einzige Strategie mit einem Anstieg der Mittelbeschaffung im Jahresvergleich“ darstellt.
Angesichts dieser Entwicklung wurden die Underwriting-Standards für die passenden Wohnungsbauprojekte – bis zu einem gewissen Grad – gelockert. Rosenfeld bemerkte: „Wenn man ein gut kapitalisierter Kreditnehmer ist, der entweder über diskretionäres Kapital verfügt oder ein Projekt finden kann, das sich so rechnet, dass es Geld aufbringen kann, wird man viele Optionen haben, wenn man einen Baukredit beantragt.“
Wettbewerb und Marktungleichgewicht
In einer Umfrage der Federal Reserve Bank aus dem April 2026 zu Veränderungen in den Kreditvergaberichtlinien für Gewerbeimmobilien berichteten Banken, dass sie die meisten Kreditkonditionen für Gewerbeimmobilien „gelockert oder im Wesentlichen unverändert gelassen“ hätten. Die am häufigsten genannten Änderungen waren „höhere maximale Kreditbeträge, geringere Spreads der Kreditzinsen über den Refinanzierungskosten der Bank und längere zinslose Zahlungsperioden“. Als häufigster Grund wurde „aggressiverer Wettbewerb von anderen Banken oder Nichtbanken-Kreditgebern“ angeführt. Angesichts der Reduzierung der Baubeginne und der gestiegenen Herausforderungen bei der Eigenkapitalbeschaffung können jedoch weniger Projekte die Standards für eine gute Kapitalausstattung erfüllen.
Rosenfeld verdeutlichte: „Es gibt eine kleinere Untergruppe von Bauträgern, die überhaupt in der Lage sind, den Punkt zu erreichen, an dem sie einen Baukredit abschließen können.“ Brent Gilfedder, Partner in der Real Estate & Funds Praxis bei King & Spalding, stimmte zu, dass zwar viel Kapital auf den Einsatz wartet, die Herausforderung, Geschäfte zum Abschluss zu bringen, jedoch dazu führt, dass weniger Projekte für eine Finanzierung in Frage kommen. „Es ist sehr schwierig, ein Entwicklungsprojekt in Anbetracht des gesamten Immobilienumfelds wirtschaftlich zu gestalten“, so Gilfedder. Er beschrieb eine „eigenartige Situation“, in der Projekte entweder Eigenkapital, aber keine Baukreditfinanzierung finden, oder Baukreditfinanzierung, aber kein Eigenkapital.
Gilfedder führte dies teilweise auf das aktuelle Zinsumfeld und steigende Baukosten zurück. Angesichts der höheren Baukosten seien viele Geschäfte selbst bei vorhandenem Kapital auf dem Markt nicht sinnvoll, da sich viele Menschen fragen würden: „Kann ich etwas günstiger kaufen als die Wiederbeschaffungskosten?“ Im Mehrfamilienhausbereich sei die Antwort oft ja, was die Bereitschaft für Entwicklungsprojekte mindere. Daher suchen Kreditgeber, um ihr reichhaltiges „Dry Powder“ einzusetzen, nach stärkeren Projekten, während sie gleichzeitig die Bedeutung aktueller Wirtschaftsindikatoren berücksichtigen müssen.
Jay Neveloff, Partner und Vorsitzender für US-Immobilien bei der Anwaltskanzlei HSF Kramer, berichtete, dass angesichts der jüngsten Zinserhöhung der Federal Reserve einige der Kreditgeber, mit denen er gesprochen habe, neuen Projekten mit einem Gefühl der Unsicherheit begegnen. Neveloff bemerkte: „Es gibt Kreditgeber, die nervös werden.“ Er sprach von einem Rückzug von Kapitalquellen, und einige Gesprächspartner seien besorgt über weiter steigende Zinsen. Trotzdem betrachtet Rosenfeld für diejenigen, die über Kapital verfügen und bereit sind, es auf dem Markt einzusetzen, das aktuelle Kreditumfeld als ein „Märchen zweier Märkte“, in dem Kreditgeber den Teppich für den schrumpfenden Pool an geeigneten Kreditnehmern ausrollen.
