Der Anstieg der Renditen auf US-Staatsanleihen, begleitet von einer Erhöhung des Federal Funds Rate und einem Ölpreis von $105 pro Barrel, führt zu einer vorsichtigeren Haltung bei Kreditgebern und Investoren. Am 23. September erreichten die Renditen der 10-jährigen und 30-jährigen Staatsanleihen die höchsten Stände seit 19 Jahren, wobei die 10-jährige Anleihe 5,1 Prozent und die 30-jährige Anleihe 5,4 Prozent erreichte. Diese Werte wurden zuletzt kurz vor dem Beginn der globalen Finanzkrise im Juli 2007 verzeichnet.
Die Bekanntgabe dieser hohen Renditen, verbunden mit der Erinnerung an die Turbulenzen vor fast zwei Jahrzehnten, löste im Gewerbeimmobiliensektor sofortige Schockwellen aus. Die Erfahrungen der GFC sind bei vielen Kapitalmarktteilnehmern noch präsent. Eine Woche zuvor, am 16. September, hatte der neue Federal Reserve Chairman Kevin Warsh zudem die Anhebung des Federal Funds Rate um einen Viertelprozentpunkt auf 3,75 Prozent bis 4 Prozent bekannt gegeben, ein Beschluss, der vom Federal Reserve Board of Governors einstimmig gefasst wurde.
Anhaltend hohe Zinsen prägen den Markt
Für den Gewerbeimmobilienmarkt deutet die jüngste Zinsentwicklung auf eine herausfordernde Realität hin: Das Szenario „höher für länger“ scheint nun dauerhaft zu sein, eine Entspannung wird nicht erwartet. Jonathan Roth, Mitbegründer von 3650 Capital, merkte an, dass die Situation für Kreditnehmer, Eigentümer und Betreiber gleichermaßen schwieriger geworden sei, da alle auf eine Entspannung der Zinssätze gehofft hätten. Während der Federal Funds Rate den kurzfristigen Interbanken-Zinssatz beeinflusst, der eng mit variablen Schulden und Baufinanzierungen korreliert, bestimmt die Rendite der 10-jährigen Staatsanleihe die Kreditkosten für die wesentlichsten Bereiche der amerikanischen Wirtschaft, darunter Staatsanleihen, Hypotheken, Kreditkarten- und Autokredite, Unternehmenskredite sowie viele Gewerbeimmobilienkredite.
Wenn die Treasury-Renditen auf 5 Prozent steigen, führt dies ebenfalls zu höheren Cap Rates (Kapitalisierungsraten), welche die potenzielle Rendite für Investoren auf Immobilien darstellen. Höhere Cap Rates resultieren in sinkenden Immobilienwerten im Gewerbeimmobilienbereich und umgekehrt. Diese Entwicklung betrifft nicht nur bestehende Immobilien, die refinanziert werden sollen, sondern auch neue Entwicklungsprojekte, wertsteigernde Deals und spezielle Rettungskapitalien, die nun höhere Preise und geringere Renditen einkalkulieren müssen. Brad Case, Chefökonom für Wohnimmobilien bei Homes.com, erklärte, es sei sehr schwierig geworden, neue Entwicklungen, Value-Add-Situationen oder reguläre Akquisitionen zu kalkulieren, was bedeute, dass Neubauprojekte zunehmend herausfordernd würden.
Erosion des Vertrauens und Marktanpassungen
Die augenscheinlich dauerhafte Phase hoher Zinssätze folgt auf fast fünf Jahre, in denen die Zinsen sprunghaft anstiegen – die 10-jährige Anleihe stieg von 1,3 Prozent im November 2021 auf 4,1 Prozent im November 2022. Die zuvor verbreiteten optimistischen Annahmen, wie „Stay alive ‘til ‘25“ und „It’ll be fixed in ‘26“, sind in den Hintergrund getreten. Jon McAvoy, Chief Investment Officer bei PRP Real Assets, bemerkte, dass viele überkapitalisierte Eigentümer, oder solche, die kurz vor einem Vertragsbruch standen, durch Bridge-Darlehensgeber oder CMBS gerettet wurden, dies jedoch nun weitgehend vorbei sei. Die Überzeugung, dass Verlängerungen möglich sind und sich der Markt erholt, habe sich stark zersetzt.
- —Nachwirkungen hoher Zölle und damit verbundener Unsicherheiten.
- —Jährliche billionenschwere Bundeshaushaltsdefizite.
- —Der Krieg mit Iran und die Schließung der Straße von Hormuz.
- —Ein daraus resultierender Anstieg der globalen Ölpreise.
Die Gründe für diese Erosion des Finanzvertrauens sind vielfältig und umfassen die Nachwirkungen hoher Zölle mit ihren Unsicherheiten, jährliche Billionen-Dollar-Defizite im Bundeshaushalt, einen seit über sechs Monaten andauernden Krieg mit Iran sowie die Schließung der Straße von Hormuz und einen daraus folgenden drastischen Anstieg der globalen Ölpreise. Ryan Severino, Chefökonom und Forschungsleiter bei BGO, beschrieb die Situation als symptomatisch für das aktuelle Umfeld: Die Welt verarbeite die Erkenntnis, dass dies nicht mehr die CRE-Umgebung der Elterngeneration sei und 5 Prozent Renditen beängstigend wirken.
Andere Beobachter stellen fest, dass viele Deals vollständig scheitern. Scott Rechler, Chairman und CEO von RXR, berichtete von vielen gescheiterten Transaktionen, bei denen Käufer und Verkäufer sich auf bestimmte Preise einigten, aber dann zurücktraten und angaben, zu diesem Preis nicht mehr dabei zu sein, besonders im Bereich der Mehrfamilienhäuser. Da viele Transaktionen, die während der extrem niedrigen Post-COVID-Zinsen von 2021 und 2022 finanziert wurden, auf fünf- bis siebenjährige Laufzeiten ausgelegt waren, könnte die Aussicht auf dauerhaft höhere Zinssätze eine Kaskade von Verkäufen auslösen, die in den letzten zwei bis drei Jahren durch optimistische Wirtschaftsprognosen vermieden wurden. Joe Biasi, Managing Director und Leiter des Bereichs Commercial Capital Markets Research bei Newmark, erklärte, der Unterschied liege darin, dass der Markt in den Jahren 2024 und 2025 mit sinkenden Zinsen rechnete. Wenn diese Erwartung nicht mehr besteht und viele Kredite gestreckt werden, könnten sich die Transaktionsvolumina in Richtung Zwangverkäufe verschieben.
