Die Refinanzierungswelle, auch als „Maturity Wall“ bezeichnet, erreicht am deutschen Immobilienmarkt ihren Höhepunkt. Laut einer Erhebung von EY-Parthenon, die zwischen August und September 2026 unter 90 immobilienfinanzierenden Kreditinstituten sowie 70 Kanzleien mit Fokus auf Restrukturierungen durchgeführt wurde, sind in den kommenden zwei Jahren rund ein Viertel der Finanzierungen fällig. Bei einzelnen Instituten liegt dieser Anteil noch signifikant höher. Die im Vorfeld angenommene Bodenbildung wird von den Finanzierungsexperten lediglich als temporäre Stabilisierung in einem weiterhin angespannten Abschwung interpretiert.
Jean-Pierre Rudel, Partner bei EY Real Estate und Co-Autor der Studie, bewertet die aktuelle Situation als kritisch. Er hebt hervor, dass die Refinanzierungswelle zu einem ungünstigen Zeitpunkt kulminiert, da rückläufige Preise, sinkende Bewertungen, hohe Zinsen und eine anhaltende Transaktionsschwäche sich gegenseitig verstärken. Eine umgehende Reaktion wird als unerlässlich erachtet, da das Ausbleiben notwendiger Wertkorrekturen die Gefahr einer strukturellen Verschärfung bestehender Finanzierungslücken birgt, wie Korbinian Gennies, ebenfalls Partner bei EY-Parthenon und Co-Autor der Studie, ergänzt.
Zunehmende Belastung durch notleidende Kredite
Das Ausmaß der Schwierigkeiten manifestiert sich in erhöhten Quoten notleidender Kredite (Non-Performing Loans, NPL). Knapp ein Drittel der befragten Institute weist einen NPL-Anteil zwischen vier und sechs Prozent auf, während dieser bei einem Viertel der Institute sogar noch höher liegt. Nahezu die Hälfte der Finanzierer verzeichnete eine Verschlechterung dieser Quote. Im ersten Quartal 2026 waren rund 6,8 Prozent der gewerblichen Immobilienkredite, entsprechend einem Volumen von circa 18 Milliarden Euro, als notleidend eingestuft.
Die bisher dominierende Strategie des „Amend & Extend“ — bilaterale Maßnahmen wie Laufzeitverlängerungen, Covenant-Anpassungen oder Vertragsänderungen, ergänzt durch zusätzliches Eigenkapital oder Gesellschafterdarlehen — stößt zunehmend an ihre Grenzen. Mehr als 40 Prozent der Kreditinstitute gaben an, in Einzelfällen keine tragfähige Lösung gefunden zu haben. Die sinkenden Immobilienwerte, steigenden Finanzierungskosten und verschärften Kreditanforderungen erodieren die Grundlage dieser pragmatischen Überbrückungslösung, die sich laut Herrn Rudel perspektivisch selbst zu einem Belastungsfaktor entwickelt. Folglich werden umfassendere und nachhaltigere Restrukturierungsinstrumente gefordert.
Preisrückgänge über alle Nutzungsarten und Ausblick
Der Markt erwartet weitreichende Preisrückgänge in allen Nutzungsarten. Der Anteil der Befragten, die mit steigenden Immobilienpreisen rechnen, ist binnen eines halben Jahres von 30 auf zwei Prozent eingebrochen. Selbst das Wohnsegment, traditionell stabiler, ist nicht ausgenommen; hier erwarten rund zehn Prozent der Akteure sowohl im institutionellen als auch im privaten Bereich Preisrückgänge. Die Finanzierungskosten werden als größte Herausforderung wahrgenommen, während die Baukosten an Gewicht verloren haben.
- —Büroimmobilien werden mit rund 70 Prozent erwarteter Preisrückgänge am kritischsten beurteilt; niemand antizipiert hier steigende Preise.
- —Dieses Segment ist gleichzeitig von struktureller Nachfrageschwäche (74 Prozent), rückläufigen Werten (62 Prozent), hohen Finanzierungskosten (57 Prozent) und wachsendem Eigenkapitalbedarf (48 Prozent) betroffen.
- —Einzelhandels-, Hotel- und Logistikimmobilien werden zunehmend negativ von der gesamtwirtschaftlichen Lage und dem Finanzierungsumfeld beeinflusst.
Ein möglicher Marktaufschwung verschiebt sich weiter in die Zukunft. Rund 80 Prozent der Befragten rechnen in den kommenden zwölf Monaten mit steigenden Zinsen, im Vergleich zu 16 Prozent vor einem Jahr; fallende Zinsen erwartet indes niemand mehr. Die notwendigen Marktbereinigungen und Wertkorrekturen müssen akzeptiert und vollzogen werden, um Bewertungen, Finanzierungskonditionen und Markterwartungen wieder in Einklang zu bringen, so Frau Dr. Kriemann und Herr Gennies.
