Das Stimmungsbild am Markt für börsennotierte Immobilienunternehmen hat sich drastisch verschlechtert. Wie die Hamburger Kommunikations- und Strategieberatung Kirchhoff Consult in der 14. Ausgabe ihres Stimmungsindikators Immobilienaktien berichtet, sank der entsprechende Index auf minus 20,5 Punkte. Im Vorjahr lag der Wert noch bei plus 24,6 Punkten. Damit verzeichnet die Erhebung, für die neun Branchenanalysten befragt wurden, den niedrigsten Stand seit ihrem Beginn im Jahr 2017.
Die Kurse der zehn führenden deutschen Immobiliengesellschaften gerieten in den vergangenen Monaten spürbar unter Druck. Innerhalb von sechs Monaten verloren die Titel im Durchschnitt rund 23 Prozent an Wert, auf Sicht von zwölf Monaten beläuft sich das Minus auf rund 29 Prozent. Damit entwickelte sich der Sektor deutlich schwächer als der Leitindex DAX40. Aktuell notieren die Anteile im Schnitt bei 62,8 Prozent ihres Substanzwerts (Net Asset Value). Dieser deutliche Abschlag erschwert zwar künftige Kapitalerhöhungen, signalisiert nach Ansicht der Marktbeobachter jedoch zugleich signifikantes Aufholpotenzial.
Verhaltener Ausblick bei Wohn- und Gewerbetiteln
Trotz anhaltend hoher Nachfrage nach Wohnraum und steigender Mieten schätzen die Analysten das Segment Wohnimmobilien kurzfristig skeptisch ein. Der Teilindex fiel hier auf minus 28,7 Punkte. Rund 56 Prozent der Befragten rechnen auf kurze Sicht mit weiteren Kursverlusten, während nur elf Prozent Zuwächse erwarten. Dennoch nannten sechs der Experten Wohnimmobilien als die attraktivste Assetklasse. Langfristig prognostizieren lediglich 33 Prozent der Analysten fallende Notierungen, während die Mehrheit von einer Seitwärtsbewegung ausgeht.
Im Bereich der Gewerbeimmobilien liegt der Stimmungsindex bei minus 16,4 Punkten, nachdem er im Vorjahr noch 36,9 Punkte betragen hatte. Hier belasten insbesondere der strukturelle Wandel der Arbeitswelt, Flächenüberhänge in B- und C-Lagen sowie anspruchsvolle Vermarktungsbedingungen das Segment. Für die kommenden drei Monate erwarten 56 Prozent der befragten Analysten Kursrückgänge bei Gewerbeaktien. Auf Jahressicht halten sich positive, neutrale und negative Erwartungen die Waage.
Zinsniveau und regulatorische Vorgaben als Haupttreiber
Als dominierende Belastungsfaktoren identifizieren jeweils rund 67 Prozent der Befragten das Finanzierungsumfeld sowie die Regulatorik. Jens Hecht, Managing Partner bei Kirchhoff Consult, erläuterte hierzu, dass die Marktteilnehmer in beiden Faktoren langfristig wirkende Hürden sehen, die Risiken im aktuellen Bewertungsabschlag jedoch bereits weitgehend eingepreist seien. Sobald eine Stabilisierung eintrete, könnten die niedrigen Bewertungen neue Investitionschancen eröffnen.
- —Hohe Zinsen und ein restriktiver Zugang zu Eigenkapital belasten 67 Prozent der befragten Analysten zufolge die operative Handlungsfähigkeit.
- —Rund 78 Prozent der Experten erwarten, dass das Finanzierungsumfeld in den kommenden Jahren weiter an Bedeutung für die Kursentwicklung gewinnt.
- —Verschärfte ESG-Vorgaben werden von den Marktkennern mit einem Zeithorizont von mehr als drei Jahren als zunehmend kritisch eingestuft.
- —Die reine Nachfragesituation nach Flächen wird von den Experten gegenwärtig nicht mehr als primärer Risikofaktor bewertet.
Mit einer Drei-Jahres-Performance von durchschnittlich minus 13,9 Prozent bleiben deutsche Immobilienwerte weiterhin hinter dem Gesamtmarkt zurück. Die Erhebung von Kirchhoff Consult liefert für das zweite Halbjahr 2026 ein klares Stimmungsbild: Eine nachhaltige Erholung der Aktienkurse hängt maßgeblich davon ab, wann die Zinslast nachlässt und verlässliche regulatorische Rahmenbedingungen greifen.
