Der Hamburger Zinshausmarkt erreichte im ersten Halbjahr 2026 einen Umsatz von 806 Millionen Euro, den höchsten Wert seit 2021. Diese Daten, basierend auf den Zahlen des Gutachterausschusses Hamburg, wurden im aktuellen Marktbericht von ZINSHAUSTEAM & KENBO Investmentmakler analysiert. Die anfängliche positive Entwicklung, die bis Ende Februar anhielt, erfuhr jedoch ab März eine signifikante Abschwächung, maßgeblich beeinflusst durch den Beginn des Irankriegs und die daraus resultierenden wirtschaftlichen Unsicherheiten.
Insgesamt wurden im ersten Halbjahr 223 Zinshäuser verkauft. Dies entspricht einer Umsatzsteigerung von 8 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum, obgleich die Anzahl der Transaktionen leicht rückläufig war (2025: 236). Ein höherer Halbjahresumsatz wurde zuletzt 2021 mit 1,1 Milliarden Euro registriert. Moritz Carl Gäde, Geschäftsführender Gesellschafter bei ZINSHAUSTEAM & KENBO Investmentmakler, bemerkte, dass die Halbjahreszahlen noch von der Dynamik geprägt waren, die bis Ende Februar anhielt, und dass die Investitionsbereitschaft danach spürbar abflaute.
Entwicklung der Marktsegmente und Preisdynamik
Die Entwicklung in den beiden Quartalen des ersten Halbjahres war heterogen. Das erste Quartal setzte den Aufwärtstrend des Vorjahres fort, mit einem Umsatz von 448 Millionen Euro – ein Anstieg von 47 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2025 und 127 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2024. Im zweiten Quartal sank der Umsatz jedoch auf 358 Millionen Euro, trotz einer geringfügig höheren Anzahl an Abschlüssen, und lag somit unter dem Wert des zweiten Quartals 2025 (442 Millionen Euro). Der durchschnittliche Umsatz pro Transaktion fiel von 4,1 Millionen Euro im ersten Quartal auf 3,1 Millionen Euro im zweiten Quartal. Auch Bauland für Zinshäuser war zu Beginn des Jahres gefragt, wobei 38 Grundstücke für 128 Millionen Euro den Besitzer wechselten; 73 Prozent dieses Umsatzes entfielen auf das erste Quartal.
Im Bereich der Preise zeigte sich eine divergente Entwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis über alle Lagen sank um 4,1 Prozent auf 3.178 Euro/m² im Vergleich zu 2025, wodurch ein Teil der Preiserholung des Vorjahres wieder aufgezehrt wurde. Während in bevorzugten Lagen ein Anstieg des Durchschnittspreises um 38 Prozent auf 8.353 Euro/m² zu verzeichnen war, sanken die Preise in einfachen Lagen um 28 Prozent auf 2.194 Euro/m². Mittlere Lagen, die die höchste Transaktionsanzahl aufwiesen (44 Verkäufe), verzeichneten einen Preisrückgang von 4,7 Prozent auf 2.487 Euro/m². Gute Lagen hingegen legten um 1,8 Prozent auf 3.366 Euro/m² zu. Die Verkaufsfaktoren spiegeln dieses Bild wider: Durchschnittlich sank der Faktor um 6,3 Prozent auf 20,7, während er in bevorzugten Lagen um 25 Prozent auf 37,6 kletterte und in schlechten Lagen um 26 Prozent auf 18,1 fiel.
Investorenverhalten und strukturelle Herausforderungen
Die aktuellen Marktbedingungen, geprägt durch den Irankrieg, die erhöhte Inflation und die gestiegenen Zinsen der EZB, führen zu einer Verschiebung im Investorenverhalten. Eigenkapitalstarke Investoren, insbesondere Family Offices, dominieren zunehmend das Kaufgeschehen. Erstkäufer sind aufgrund des hohen Fremdkapitalbedarfs seltener geworden. Institutionelle Investoren treten fast ausschließlich als Verkäufer auf, um sanierungsbedürftige Bestände zu veräußern. Der Markt biete derzeit keine Neubauobjekte, die für institutionelle Anleger attraktiv wären (Faktor 23 bis 24).
Ein Beispiel verdeutlicht die veränderte Bewertung: Ein klassisches Zinshaus in Eppendorf, das 2021 für das 30- bis 35-fache der Jahresnettokaltmiete gehandelt wurde, erzielt heute Faktoren um 22 und etwa 4.000 Euro/m². Energetisch sanierte Häuser in guter Lage mit geringem Gewerbeanteil können nach Gädes Erfahrung noch einen Faktor von 20 und mehr erreichen. Trotz dieser Entwicklungen bleiben die Grundlagen des Hamburger Marktes stabil: Die Stadt verzeichnet weiterhin Wachstum, der Leerstand in Zinshäusern liegt unter einem Prozent, und die Mieten steigen – die Median-Angebotsmiete lag im August bei 18,63 Euro/m², ein Anstieg von 4,7 Prozent seit Jahresbeginn.
Hinsichtlich des Wohnungsbaus in Hamburg zeigt sich weiterhin eine geringe Dynamik. Im Jahr 2025 wurden 5.976 Wohnungen fertiggestellt, 28 Prozent weniger als im Vorjahr und der niedrigste Wert seit 2012. Positive Signale gibt es bei den Baugenehmigungen, wo bis Ende August 4.198 Wohnungen genehmigt wurden, 1.514 mehr als im Vorjahreszeitraum. Die Förderpolitik des Bundes wird kritisch bewertet, da inkonsistente Förderbedingungen die Planungssicherheit für langfristig angelegte Wohnungsbauprojekte beeinträchtigen. Hamburg hat mit dem Hamburg-Standard und dem Bauturbo eigene Instrumente geschaffen. Eine positive Dynamik, so Gäde, könne sich jedoch nur im Zusammenspiel von Entwicklern, Wohnungsunternehmen und der Verwaltung entwickeln.
