Das Jahr 2026 konfrontiert den Markt für gewerbliche Immobilienfinanzierungen mit spürbaren Herausforderungen. Neben geopolitischen Konflikten, Inflation und Ölpreisschocks stehen vor allem Zinsanstiege am kurzen wie am langen Ende der Zinskurve im Mittelpunkt. Führende Marktteilnehmer betonen, dass weniger das absolute Zinsniveau als vielmehr die ständige Bewegung der Konditionen Transaktionen erschwert.
Stephanie Wiggins, Leiterin des Bereichs Agency and FHA Production bei PGIM, erklärte dazu, die größte Hürde liege in der Anpassung an die Zinsvolatilität. Ein Kreditnehmer könne sich auf eine zehnjährige US-Staatsanleihe von 5 Prozent einstellen, wenn dies als verlässliche Basis gelte. Gravierende Änderungen der Finanzierungsannahmen während eines laufenden Abschlusses seien hingegen weitaus schwieriger abzufedern.
Druck auf Bewertungen und verknapptes Eigenkapital
Die Unbeständigkeit der Zinsen führte branchenweit dazu, dass Term Sheets angepasst, Krediterlöse geschmälert und Bewertungen korrigiert werden mussten. Das hemmte die Transaktionsaktivität in einer Phase, die zu Jahresbeginn noch als Erholungsjahr prognostiziert worden war. Charlie Rose, Geschäftsführer des Invesco Commercial Real Estate Finance Trust, stellte fest, dass die Erholung des Transaktionsvolumens durch die anhaltend hohen langfristigen Zinsen Gegenwind erfahren habe. Bei einem Fortdauern dieses Umfelds sei mit weiterem Druck auf Immobilienwerte und Abschlüsse zu rechnen.
Erschwerend kommt die Zurückhaltung bei Eigenkapitalgebern hinzu. Chris Lawton, Leiter der Kreditvergabe bei Nuveen Green Capital, verwies auf gestiegene Finanzierungskosten und das gedämpfte Dealvolumen infolge makroökonomischer Einflussfaktoren wie dem Amtsantritt des neuen Fed-Vorsitzenden Kevin Warsh. Gewöhnlich investitionsfreudige Eigenkapitalgeber hielten sich zurück, was die Vervollständigung von Kapitalstrukturen kompliziere. Zudem verschärfe der intensive Wettbewerb unter den Kreditgebern die Situation zusätzlich.
Chancen für selektive und bereinigte Portfolios
Trotz dieser Rahmenbedingungen verzeichnen einzelne Akteure beachtliche Geschäftserfolge. Michael Lavipour, Leiter der Kreditvergabe bei Affinius Capital, berichtete, sein Unternehmen habe den Großteil des Jahres 2025 darauf verwendet, Problemkredite zu bereinigen. Dies habe den Weg für einen dynamischen Start in das laufende Jahr geebnet. Von Januar bis Juni stellte Affinius Kredite im Umfang von über 8 Milliarden $ bereit. Trotz eines verhaltenen Marktes für Transaktionen seien die zwölf Monate bis zum 30. Juni die produktivsten seit Bestehen des Unternehmens gewesen.
Einige Kreditgeber nutzen das Umfeld gezielt, um unter Druck geratene Engagements oder opportunistische Gelegenheiten wahrzunehmen. Tim Johnson, globaler Leiter der Blackstone Real Estate Debt Strategies, hob hervor, dass Phasen erhöhter Volatilität oft attraktive Anlagechancen böten, während sich die Märkte an das Zinsumfeld und veränderte Risikopräferenzen anpassten.
Dennoch bleibt Selektivität das entscheidende Kriterium für den Erfolg am Markt. Chris Duey, Leiter des Portfoliomanagements für Private Debt bei Principal Asset Management, betonte, die größte Aufgabe bestehe darin, angesichts des steigenden Wettbewerbs Disziplin zu wahren. Die Erholung vollziehe sich nach wie vor höchst unterschiedlich – abhängig von Objektart, Asset-Qualität und dem jeweiligen Teilmarkt.
