Laut dem Healthcare Report 2026 von Cushman & Wakefield haben sich Gesundheitsimmobilien als eine der strukturell attraktivsten Assetklassen in Deutschland etabliert. Diese Entwicklung basiert auf stabilen, weitgehend konjunkturunabhängigen Erträgen über lange Zeiträume hinweg und führt zu einer erhöhten Allokationsrelevanz für institutionelle Anleger.
Der demografische Wandel, die Zunahme von Krankheitslasten und Pflegebedürftigkeit sowie politische Vorgaben wie „ambulant vor stationär“ sind maßgebliche Treiber dieser Entwicklung. Bereiche wie Pflegeimmobilien, Betreutes Wohnen, Medizinische Versorgungszentren (MVZ) und Vorsorge- sowie Rehabilitationseinrichtungen generieren daraus resultierend langfristige Erträge. Jan-Bastian Knod, Head of Healthcare Advisory bei Cushman & Wakefield, unterstreicht, dass Gesundheitsimmobilien zu den strukturell attraktivsten Segmenten zählen, da die Nachfrage konjunkturunabhängig wächst. Er führt weiter aus, dass sich Immobilien dieser Kategorie von einem Nischenprodukt zu einem strategischen Kernbestandteil institutioneller Portfolios entwickelt haben.
Herausforderungen und Chancen im Investmentmarkt
Der Investmentmarkt für Healthcare-Immobilien ist durch eine strukturelle Knappheit geprägt, die auf eine gleichzeitig steigende Nachfrage von institutionellen Investoren trifft. In diesem Umfeld gewinnen Forward Deals, Projektentwicklungen und Joint-Venture-Strukturen an Bedeutung, da sie einen frühzeitigen Marktzugang ermöglichen. Eine geringe Neubautätigkeit in den vergangenen Jahren, bedingt unter anderem durch hohe Baukosten, verstärkt die Angebotsknappheit. Dies wirkt sich stabilisierend auf die Renditen aus und erhöht die Attraktivität von Bestandsinvestments.
Im Bereich der ambulanten Versorgung führt das signifikante Wachstum von Medizinischen Versorgungszentren zu größeren organisatorischen Einheiten. Dies reduziert Betriebsrisiken und ermöglicht Skaleneffekte. Für potentielle Anleger resultieren daraus eine erhöhte Attraktivität durch längere Mietverträge, eine verbesserte Mieterbonität und geringere Volatilität. Vorsorge- und Rehabilitationseinrichtungen kombinieren eine hohe Nachfrage mit attraktiven Renditen und können klassische Pflegeinvestments ergänzen. Der politische Wille zur „Reha vor Rente“ wirkt sich hierbei zusätzlich positiv aus.
- —Angebotsknappheit als Renditetreiber durch geringe Neubautätigkeit und steigende Nachfrage.
- —Strukturwandel in der ambulanten Versorgung durch MVZ-Wachstum mit längeren Mietverträgen und höherer Mieterbonität.
- —Vorsorge- und Rehabilitationseinrichtungen bieten hohe Nachfrage und attraktive Renditen, ergänzt durch politische Unterstützung.
- —Konsolidierungspotenzial im Pflegebereich und Betreutem Wohnen bietet Chancen für Private Equity und strategische Käufer.
MVZ als Beispiel für Marktdynamik
Die ambulante medizinische Versorgung, insbesondere Medizinische Versorgungszentren, zeigt eine stark positive Entwicklung. Die Anzahl der MVZ hat sich seit 2014 auf annähernd 5.100 Einrichtungen in 2024 mehr als verdoppelt. Nach einem Rückgang in den Jahren 2023 und 2024 zeigt das Transaktionsvolumen im Jahr 2026 wieder eine deutliche Aufwärtsbewegung. Nach sechs Monaten des Jahres 2026 lag das Transaktionsvolumen bereits bei 356 Mio. Euro, was die gesamten Volumina der Jahre 2023, 2024 und 2025 übertraf.
Jan-Bastian Knod beobachtet, dass neben traditionellen Core-Investoren zunehmend spezialisierte Healthcare-Fonds ihre Strategien auf MVZ ausrichten. Sie profitieren von der politischen Leitlinie „ambulant vor stationär“ und der wachsenden Spezialisierung medizinischer Leistungen. Für Investoren manifestiert sich dies in einem Marktsegment mit hoher Mietstabilität, langfristigen Verträgen und einer gesicherten Nachfrage. Knod fügt hinzu, dass das ausgewiesene Transaktionsvolumen die reale Marktdynamik nur teilweise widerspiegelt, da das Haupthemmnis für höhere Aktivitäten nicht eine mangelnde Nachfrage, sondern ein strukturell knappes Angebot darstellt. Angesichts des Nachfrageüberhangs und des steigenden Kapitaldrucks auf Investorenseite ist mittelfristig eine signifikante Ausweitung der Transaktionsaktivität zu erwarten, unter anderem durch Projektentwicklungen, Forward Deals sowie die Umnutzung von Bestandsimmobilien zu medizinischen Versorgungszentren.
