GARBE Industrial, ein führender Entwickler, Anbieter und Manager von Logistik-, Industrie- und Gewerbeimmobilien in Deutschland und Europa, hat in Zusammenarbeit mit der internationalen Wirtschaftskanzlei Baker McKenzie ein Whitepaper zur ESG-Einordnung von Immobilien im Verteidigungs- und Sicherheitssektor publiziert. Die Untersuchung kommt zu dem Ergebnis, dass die maßgeblichen europäischen ESG-Regelwerke keine pauschalen Ausschlüsse für rüstungsbezogene Mietverhältnisse vorsehen. Stattdessen wird die Nutzung im Verteidigungssektor neutral betrachtet, wodurch entsprechende Objekte oder Fonds grundsätzlich als Investment qualifiziert sein können.
Weder die EU-Taxonomie noch die Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR) oder die Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) enthalten sektorale Ausschlüsse für solche Nutzungen. Die Bewertung konzentriert sich demnach auf die Eigenschaften der Immobilie selbst sowie auf die Governance- und Risikomanagementstrukturen des Eigentümers. Kriterien wie Energieeffizienz, Emissionswerte, Ressourceneinsatz und das Nachhaltigkeitsmanagement sind für die ESG-Einordnung entscheidend. Die Branche des Mieters wird hierbei nicht als eigenständiges regulatorisches Bewertungskriterium herangezogen.
Immobilienqualität und Risikomanagement im Fokus
Tobias Kassner, Mitglied der Geschäftsleitung und Head of Research bei GARBE Industrial, erläuterte, dass eine moderne Industrie- oder Logistikimmobilie ihre ESG-Fähigkeit nicht automatisch verliert, nur weil sie von einem Unternehmen aus dem Verteidigungs- oder Sicherheitssektor genutzt wird. Maßgeblich seien die Qualität des Assets, die Einhaltung regulatorischer Anforderungen und die Fähigkeit des Unternehmens, potenzielle Risiken transparent zu steuern. Die Studie hebt gleichzeitig hervor, dass regulatorische Zulässigkeit und die tatsächliche Investierbarkeit nicht immer übereinstimmen müssen. Obwohl rüstungsbezogene Mieter und Immobilien inzwischen im regulären Investmentkanon etabliert sind, könnten einzelne Investoren und Marktteilnehmer verteidigungsbezogene Nutzungen weiterhin als risikobehaftet einschätzen, insbesondere im Hinblick auf Reputationsrisiken. Diese Einschätzung werde jedoch von Marktteilnehmern zunehmend differenzierter bewertet, und die Analyse liefere hierfür keine ESG-regulatorischen Begründungen.
Die Bedeutung der Drittverwendbarkeit
Ein weiterer zentraler Aspekt der Studie ist die Drittverwendbarkeit von Immobilien mit rüstungsbezogener Nutzung. Während hochspezialisierte Objekte bei einem Nutzerwechsel oft nur eingeschränkt weitergenutzt werden können, bieten standardisierte Industrie- und Logistikimmobilien hier deutlich höhere Flexibilität. Dr. Daniel Bork, Partner im Bereich Real Estate bei Baker McKenzie und Co-Autor des Whitepapers, hob hervor, dass die Drittverwendbarkeit für Investoren ein maßgeblicher Faktor bleibt. Sie trage zur Reduzierung potenzieller Vermietungsrisiken bei und unterstütze die langfristige Marktgängigkeit einer Immobilie. Darüber hinaus leiste sie einen Beitrag zu einer langfristigen und ressourcenschonenden Nutzung von Immobilien und könne daher auch aus ESG-Perspektive positiv bewertet werden.
Abschließend fasste Tobias Kassner zusammen, dass das Whitepaper deutlich mache, dass verteidigungsbezogene Nutzungen für die Immobilienwirtschaft weder ein generelles ESG-Ausschlusskriterium noch ein Selbstläufer seien. Eine differenzierte Einordnung sei entscheidend. Eine fundierte Bewertung erfordere die Berücksichtigung regulatorischer Anforderungen, der Erwartungen von Investoren und Finanzierungspartnern sowie der langfristigen Nutzbarkeit einer Immobilie.
