Die anhaltende Neubewertung und Kapitalanpassung im Segment der gewerblichen Immobilien eröffnet für institutionelle Marktteilnehmer neue Anlagechancen. Ob dabei Fremd- oder Eigenkapital das geeignetere Instrument darstellt, hängt von zahlreichen Variablen ab. Während in den vergangenen Jahren viele Akteure aufgrund des besseren Schutzes vor Abwärtsrisiken die Kreditseite bevorzugten, bleibt Eigenkapital je nach Standort, Sektor und Profil weiterhin attraktiv.
Sondra Wenger, Leiterin der Kapitalmarktsparte beim Eigentümer und Betreiber KBS, betonte, dass der richtige Zeitpunkt für Fremd- oder Eigenkapital stark nuanciert betrachtet werden müsse. Die Flexibilität, denselben Zielmarkt entweder über Kredite oder über direkte Beteiligungen zu bespielen, erlaube es ihrem Haus, vor Ort engagiert zu bleiben, wenn Eigenkapitaltransaktionen zu teuer werden. Im Hotelsektor verfolge KBS unter den gegenwärtigen Marktbedingungen beispielsweise eher Kreditengagements. Als geografisches Beispiel für parallele Kredit- und Eigenkapitalprüfungen nannte sie den Teilmarkt North Hills in Raleigh, North Carolina, wo gezielt nach standortbezogenen Synergien über Assetklassen hinweg gesucht werde.
Wachsende Konkurrenz im Kreditsegment erfordert Disziplin
Dan Berman, Partner der Rechtsanwaltskanzlei HSF Kramer, wies darauf hin, dass Fremdkapital zwar zur bevorzugten Anlageform avanciert sei, der Wettbewerb unter den Kreditgebern jedoch spürbar zunehme. Einige Debt-Fonds agierten deshalb zurückhaltender und warteten selektiv auf passende Transaktionen. Die Marktverwerfungen seit 2020 und die anschließenden Zinsanstiege hätten gezeigt, wie entscheidend Beweglichkeit über den gesamten Kapitalstapel sei. Wer sich auf ein enges Anlagesegment beschränke, riskiere es, lukrative Gelegenheiten zu verpassen.
Auf der Eigenkapitalseite agieren Anleger unterdessen vorsichtiger. Laut Berman konzentrieren sie sich vor allem auf verlässliche Partner mit langjähriger Erfolgsbilanz und meiden überhitzte Segmente. So hätten einige Investoren zuletzt Direktinvestments in Rechenzentren aufgrund der ambitionierten Bewertungen gemieden.
Hybridlösungen und differenzierte Sektorstrategien
Für Dan Michaels, Managing Partner bei Stockdale Capital Partners in Los Angeles, ist das Zusammenspiel beider Finanzierungsformen zentral für Distressed-Strategien. Da Eigenkapitalwerte mancherorts unter das Niveau der bestehenden Darlehen gefallen seien, böte Fremdkapital oft das verlässlichere Profil. Sein Haus prüfe Kredite vor allem bei risikoreicheren Segmenten wie Büro- oder Life-Science-Immobilien, während Eigenkapital eher in Wohn- oder Einzelhandelsimmobilien fließe. Zudem kämen Mezzanine-Kapital und Preferred Equity als hybride Instrumente regelmäßig zum Einsatz.
Joshua Crane, Mitgründer des Baufinanzierers S3 Capital, erklärte, dass die restriktive Haltung der Federal Reserve Eigenkapitalrenditen belaste, da Zinsen häufig über den Anfangsrenditen lägen. Investoren müssten daher zwingend operative Wertsteigerungen realisieren. Im Kreditbereich, insbesondere bei Baudarlehen, biete das Risikoprofil hingegen stabile Erträge. Nach einem Transaktionsvolumen von $2,6 Milliarden im Jahr 2025 verzeichne S3 Capital weiterhin eine gut gefüllte Pipeline, wobei Darlehen typischerweise bei rund 65 Prozent Loan-to-Value am vorrangigen Ende des Kapitalstapels strukturiert werden.
