Der Schlüssel zu erfolgreichen Investitionen liegt oft in der Fähigkeit, zwischen allgemeingültiger Weisheit und der Realität zu unterscheiden. Eli Edwards, Leiter des US-Immobilien-Eigenkapitalgeschäfts bei der Fortress Investment Group, erinnerte sich an eine solche persönliche Dissonanz, die ihn vor etwa drei Jahren hinsichtlich des viel diskutierten Reputationsverlusts von San Francisco als sicher Hafen für Investitionen leitete.
Edwards äußerte sich dazu, dass es darum geht, Themen zu erkennen, die kurzfristigen Gegenwind, aber auch langfristigen Rückenwind aufweisen. Dies sei der schwierigste Teil des Investierens. Die allgemeine Auffassung war, dass San Francisco im Niedergang begriffen sei. Man sprach von einer 'Doom Loop' oder dem 'nächsten Detroit'. Edwards, der selbst in der Bay Area lebt, sah dies vor Ort jedoch nicht bestätigt.
Für den Bereich Mehrfamilienhäuser in San Francisco war die Diskrepanz zwischen Wahrnehmung und Realität, die oft den besten Freund eines versierten Investors darstellt, für Edwards besonders frappierend. Er erkannte die daraus resultierende Chance. Obwohl die nationalen Medien den Eindruck vermittelten, San Francisco stünde in Flammen, sah Edwards, dass einige Problem-Teilmärkte ungenau als repräsentativ für das Schicksal der gesamten Stadt dargestellt wurden. Die meisten Stadtteile, in denen Menschen tatsächlich lebten, glichen keineswegs dem Schreckensbild, das in den Nachrichten verbreitet wurde.
Datengestützte Entscheidungen und Marktnischen
Daten untermauerten für Edwards zudem, dass der Mehrfamilienhausmarkt in San Francisco florierte. All dies veranlasste Fortress, in über 40 Mehrfamilienhäuser in der Stadt zu investieren, genau als der Rest der Welt der Stadt den Rücken zuzukehren schien. Edwards, der zuvor in der Immobilien-Investmentbanking-Abteilung von Barclays und davor bei der Bank of America tätig war, berichtete, dass sie die Mehrfamilienanlagen dort zu etwa 50 Prozent unter den Preisen vor COVID erwerben konnten. Zudem gab es in den besseren Vierteln der Stadt bereits Mietwachstum, im Gegensatz zu anderen Regionen des Landes, etwa Texas, wo die Cap Rates zwar niedriger waren, aber kein tatsächliches Mietwachstum stattfand.
Dieses präzise Urteilsvermögen hat die 1998 gegründete Fortress Investment Group zu einem Unternehmen mit aktuell 55 Milliarden US-Dollar Assets under Management (AUM) gemacht. Über die gesamte Unternehmensgeschichte hinweg wurden über 200 Milliarden US-Dollar im Auftrag von mehr als 1.600 institutionellen Investoren sowie vermögenden Privatpersonen investiert. Während andere Firmen im San Francisco-Markt Erfolge beim Kauf notleidender Kredite erzielten, lenkte Edwards' Marktkenntnis Fortress in eine andere Richtung. Er erklärte, dass große Notenverkäufe zur Verfügung standen, an denen einige ihrer Wettbewerber sehr gut verdient hatten. Man habe sich jedoch entschieden, diese nicht zu verfolgen, da etwa ein Viertel dieser Vermögenswerte in Teilmärkten lag, die das Unternehmen meiden wollte.
Agilität und Differenzierung im Wettbewerb
Stattdessen bemerkte das Unternehmen einen Mangel an Liquidität in einigen der besseren Stadtteile wie Pacific Heights, Russian Hill und dem Marina District. Edwards sagte dazu: „Anstatt diese Notenverkäufe zu tätigen, sagten wir: 'Kaufen wir das, wofür niemand auftauchte, und aggregieren wir ein Portfolio von Best-in-Class-Immobilien in San Francisco, um diese These anzugreifen.'“ Es gehe darum, wo die größte Illiquidität herrscht, um die beste Basis zu erzielen. In diesem Fall handelte es sich nicht um Notlagen, sondern um den Kauf kleinerer Deals und deren Aggregation, um das beste Produkt zu erhalten.
Dies ist typisch für den Ansatz der Immobilienabteilung von Fortress, die seit 2009 fast 9,5 Milliarden US-Dollar in über 400 Eigenkapitaltransaktionen eingesetzt hat. Die Immobilienabteilung wird von Tim Sloan, Vice Chairman und Global Head of Real Estate, geleitet. Zur Führungsebene gehören neben Edwards auch Cyril Courbage, Head of Real Estate Equity für Europa, David Hammerman, Chief Operating Officer für das Immobilien-Eigenkapitalgeschäft von Fortress, sowie Akio Yamashita und Eric Golden, Co-Heads für Asien und Japan Real Estate.
David Hammerman, der seit über acht Jahren im Unternehmen ist, betonte, dass ein entscheidender Wettbewerbsvorteil des Unternehmens seine Fähigkeit ist, regelmäßig so agil und selektiv zu sein, wie es in San Francisco der Fall war. Zudem erhielt der Status von Fortress als institutioneller Investor Anfang des Jahres einen wesentlichen Schub: Im März 2026 kündigte das Unternehmen die Gründung der Fortress Real Estate Exchange an, einer neuen 1031-Plattform, die Zugang zu institutionellen Immobilieninvestitionen in Studentenwohnheimen, Seniorenresidenzen und Mehrfamilienhäusern über Delaware Statutory Trusts (DSTs) bieten wird.
