Der EZB-Rat hat unlängst beschlossen, alle drei Leitzinssätze der Europäischen Zentralbank um jeweils 25 Basispunkte anzuheben. Diese Entscheidung wurde von verschiedenen Marktteilnehmern der Immobilienwirtschaft analysiert, wobei insbesondere die Implikationen für Investment und Finanzierung im Fokus standen.
Professor Dr. Felix Schindler, Head of Research & Strategy bei HIH Invest, merkte an, die EZB folge mit dieser Zinsanhebung den Markterwartungen. Die Inflationsrate in der Eurozone habe auf Jahressicht über drei Prozent erreicht, was über dem Inflationsziel der EZB liege. Als wesentliche Treiber wurden erneut deutlich gestiegene Energiepreise genannt. Darüber hinaus zeige der Anstieg der Kerninflationsrate seit Ausbruch des Iran-Kriegs, dass der Preisanstieg über die Energiekomponente hinausgehe und sich auf eine wachsende Zahl von Gütern und Dienstleistungen erstrecke. Eine Fortsetzung dieser Entwicklung sei bei anhaltender militärischer Eskalation im Nahen Osten und Blockade der Straße von Hormus wahrscheinlich. Auch Hitze- und Dürreperioden der vergangenen Monate dürften bei Nahrungsmitteln preistreibend wirken.
Die konjunkturelle Situation, insbesondere in Deutschland, erweise sich trotz geopolitischer und wirtschaftlicher Unsicherheiten stabiler als im Frühjahr erwartet, was die Vorbehalte gegenüber einer Zinserhöhung gemindert habe. Schindler betonte, die Leitzinserhöhung sei an den Kapitalmärkten vorweggenommen worden; die Kapitalmarktzinsen seien bereits in den Vorwochen aufgrund steigender Inflationsraten, Staatsverschuldungen und expansiver Fiskalpolitik deutlich angestiegen. Er gehe davon aus, dass der Zinsschritt keine wesentlichen Auswirkungen auf die Immobilienmärkte haben werde, da diese stärker der Entwicklung der langfristigen Kapitalmarktzinsen unterlägen. Die Immobilienwirtschaft werde sich auf eine längere Phase höherer Zinsen einstellen und ihre Geschäftsmodelle vielfach anpassen müssen.
Auswirkungen auf die Finanzierung
Professor Dr. Steffen Sebastian vom Lehrstuhl für Immobilienfinanzierung des IREBS Instituts für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg bestätigte, die Zinserhöhung um 0,25 Prozentpunkte sei nahezu sicher gewesen, da die Inflation im Euroraum im August auf 3,3 Prozent gestiegen sei und somit weit über dem Zielwert der EZB liege. Er hob hervor, dass der aktuelle Inflationsschub stark durch Energiepreise als Angebotsschock geprägt sei und die EZB gegen hohe Energiepreise selbst keine direkten Maßnahmen ergreifen könne. Für schnelle weitere Leitzinserhöhungen müsste sich ein Übergreifen des Energiepreisschocks auf Löhne und andere Preise manifestieren, wofür derzeit keine eindeutigen Hinweise vorlägen.
Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG, unterstrich, dass für die Immobilienfinanzierung weniger die Leitzinsen als vielmehr die vom Kapitalmarkt bestimmten Langfristzinsen entscheidend seien. Der Zehnjahres-Swapsatz zeige seit 2024 einen klaren Aufwärtstrend, wobei eine zwischenzeitliche Entspannung nach dem Waffenstillstand im Iran nicht mehr zu verzeichnen sei. Sollte die EZB die Leitzinsen bei den weiteren Zinsterminen dieses Jahres unverändert lassen, könnten sich die Langfristzinsen stabilisieren. Eine Verfestigung des Inflationsschubs würde jedoch zu weiter steigenden Finanzierungskosten führen. Er riet Kreditnehmern, Refinanzierungen frühzeitig vorzubereiten und nicht auf einen kurzfristigen Rückgang der Zinsen zu hoffen, zumal das aktuelle Zinsniveau im langfristigen Mittel weiterhin als niedrig zu bewerten sei.
Anpassungen in der Immobilienwirtschaft
Torsten Hollstein, Geschäftsführer der CR Investment Management, beurteilte die Zinserhöhung als eine Verschärfung der bereits angespannten Situation in der Immobilienwirtschaft. Höhere Finanzierungskosten träfen auf deutlich gesunkene Immobilienwerte, was zu einem Rückgang der möglichen Fremdkapitalanteile und einem erhöhten Eigenkapitalbedarf führe. Dies erschwere insbesondere bei anstehenden Refinanzierungen die Verhandlungen zwischen Eigentümern und Kapitalgebern. Hollstein betonte die Notwendigkeit, sich darauf einzustellen, dass das höhere Zinsniveau keine vorübergehende Erscheinung sei. Wer auf einen schnellen Rückgang der Zinsen baue, gehe ein erhebliches Risiko ein, da das heutige Zinsniveau historisch keineswegs hoch sei. Die lange Phase extrem niedriger und teils negativer Zinsen sei vielmehr die Ausnahme gewesen, und diese Realität müsse sich nun in Bewertungen, Finanzierungsstrukturen und Businessplänen widerspiegeln.
Maximilian Radert, Head of Product Development & Research bei KINGSTONE Investment Management, erläuterte, die Anhebung des Einlagensatzes um 25 Basispunkte auf 2,5 Prozent sei weitgehend eingepreist gewesen, die Entscheidung selbst aber keineswegs ausgemacht. Entscheidend sei nun weniger der Schritt an sich, sondern die Einordnung des weiteren geldpolitischen Kurses der EZB. Für eine weitere Straffung spreche die auf 3,3 Prozent gestiegene Inflation im Euroraum, insbesondere durch höhere Energiepreise, die den Preisdruck deutlich über dem EZB-Ziel von 2 Prozent hielten. Gleichzeitig sei die Lage uneindeutig, da Kern- und Dienstleistungsinflation moderat blieben, Zweitrundeneffekte begrenzt seien und der Arbeitsmarkt ein gemischtes Bild zeige. Nachlassende Lohnzuwächse, schwächeres Beschäftigungswachstum und moderatere Lohnstückkosten sprächen gegen einen automatischen Einstieg in einen neuen Zinserhöhungszyklus. Radert vermutet daher, dass der September-Schritt zunächst das Ende der aktuellen Straffung markiere.
