Führende Spezialisten des deutschen Pflegeimmobilienmarktes, darunter Vertreter von JLL, Pecuria und ORIZN Investment, haben am 9. September 2026 eine umfassende Einschätzung der aktuellen Marktlage vorgenommen. Die Experten beleuchteten dabei verschiedene Aspekte, von Transaktionsvolumina über Neubauentwicklungen bis hin zu den strukturellen Herausforderungen der Branche. Die Analyse offenbarte eine komplexe Situation, die sowohl Potenziale als auch signifikante Hürden für Investoren und Entwickler aufzeigt.
Transaktionsvolumen und Marktmechanismen
Peter Tölzel, Senior Director Healthcare Investment bei JLL, prognostizierte, dass der Healthcare-Investmentmarkt im Jahr 2026 voraussichtlich wieder ein Transaktionsvolumen von über zwei Milliarden Euro erreichen wird, was oberhalb des langjährigen Durchschnitts liegt. Er merkte jedoch an, dass eine vollständige Markterholung noch nicht gegeben sei, da einzelne Großtransaktionen das Gesamtbild erheblich beeinflussen könnten. Tölzel betonte, dass der Pflegeimmobilienmarkt kein Nachfrageproblem, sondern primär ein Wirtschaftlichkeitsproblem aufweise. Um den Neubau wieder in größerem Umfang zu stimulieren, müssten entweder die Baukosten gesenkt, die refinanzierbaren Mieten erhöht oder wirksame steuerliche Förderungen implementiert werden. Der Neubau von Pflegeheimen sei nicht vollständig zum Erliegen gekommen, sondern laufe mit reduzierter Intensität weiter. Auch im Jahr 2026 wurden Neubauten an institutionelle Investoren aus Deutschland veräußert, was die grundlegende Funktionsfähigkeit des Marktes demonstriert, jedoch nicht zur Bedarfsdeckung ausreicht.
Herausforderungen im Neubau und Bestandsmanagement
Pascal Kleine, Geschäftsführer von Pecuria, unterstrich, dass die Pflegeimmobilienbranche nicht untätig verharre. Spezialisierte Akteure realisierten auch unter den gegenwärtig schwierigen Bedingungen neue Projekte. Ein zentrales Problem sei der Rückzug vieler klassischer Bauträger und breit aufgestellter Investoren aus diesem Segment. Ohne ausgeprägte Spezialisierung und tiefgreifendes Fachwissen sei die Pflegeimmobilienentwicklung kaum noch realisierbar. Kleine wies zudem darauf hin, dass die Versorgungslücke nicht ausschließlich durch fehlende Neubauten entstehe, sondern auch durch das Ausscheiden älterer Pflegeheime aus dem Markt, die technisch, regulatorisch oder wirtschaftlich nicht mehr zukunftsfähig seien. Die exakte Dimension dieses zusätzlichen Ersatzbedarfs sei derzeit noch unklar. Er identifizierte einen entscheidenden Vorteil für Privatanleger gegenüber institutionellen Investoren, da erstere steuerliche Anreize und Abschreibungsmöglichkeiten nutzen könnten. Dies ermögliche die wirtschaftliche Darstellung von Neubauprojekten, die für institutionelle Investoren unter aktuellen Rahmenbedingungen kaum realisierbar seien.
Berthold Becker, Managing Partner von ORIZN Investment, ergänzte, dass der Neubau von Pflegeimmobilien auf institutioneller Ebene de facto nicht stattfinde. Hohe Baukosten, teures Fremdkapital und vergleichsweise niedrige Verkaufsfaktoren verhinderten die Wirtschaftlichkeit und das Zusammenpassen von Risiken und Renditen. Er betonte, dass einzelne realisierte Projekte die Tatsache nicht änderten, dass der absehbare Bedarf nicht gedeckt werden könne. Becker quantifizierte den Investitionsbedarf bis 2040 im Pflegesektor auf rund 100 Milliarden Euro, wovon etwa 40 Milliarden Euro auf die Anpassung des bestehenden Immobilienbestands entfielen. Dies zeige die Notwendigkeit, nicht nur zusätzliche Kapazitäten zu schaffen, sondern auch den Bestand zukunftsfähig zu gestalten. Darüber hinaus kritisierte er die mangelnde Auseinandersetzung mit der effizienteren Nutzung vorhandener Ressourcen. Digitalisierung und Künstliche Intelligenz könnten insbesondere in Administration, Dokumentation und Berichtswesen erhebliche Ressourcen freisetzen und die Produktivität steigern, was jedoch bislang – nicht zuletzt aufgrund mangelnder Refinanzierung auf politischer und regulatorischer Ebene – vernachlässigt werde.
