In den deutschen A-Städten Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Stuttgart und Frankfurt am Main besteht ein signifikanter Mangel an wohnwirtschaftlichen Micro-Apartments. Der 'Micro-Living-Atlas 2026', eine gemeinsame Publikation der BelForm GmbH & Co. KG und der bulwiengesa GmbH, weist eine rechnerische Angebotslücke von rund 73.500 Einheiten in den genannten sechs Städten aus. Für Frankfurt am Main wird eine zusätzliche Spanne von 400 bis 4.700 fehlenden Apartments angegeben. Diese Zahl übertrifft die Gesamtanzahl der seit 2010 realisierten etwa 60.500 Apartments in 384 Objekten in diesen Märkten.
Die dargelegte Angebotslücke steht in direktem Zusammenhang mit dem hohen Zuzug in die Metropolen. Im Jahr 2024 verzeichneten die sieben A-Städte insgesamt 591.469 Zuzüge. Insbesondere Menschen, die für eine neue berufliche Tätigkeit, eine Ausbildung oder ein Studium zuziehen, benötigen umgehend bezugsfertigen, möblierten und temporären Wohnraum. In Berlin etwa stammen sieben von zehn Zuzüglern aus dem Ausland, einer Gruppe, die besonders häufig möbliertes Wohnen nachfragt.
Herausforderung im Kontext der Fachkräftezuwanderung
Die Notwendigkeit von bedarfsgerechtem Wohnraum wird durch die politischen Bestrebungen zur Fachkräftezuwanderung verstärkt. Das Institut für Arbeitsmarkt- und Berufsforschung beziffert den jährlichen Bedarf Deutschlands zur Stabilisierung der Rentensysteme auf 400.000 Nettozuwanderer. Zur Bündelung und Beschleunigung von Visa, Anerkennungsverfahren und Erwerbsmigration aus Drittstaaten etabliert die Bundesregierung seit 2026 die Work-and-Stay-Agentur. Dies führte bereits im ersten Jahr des neuen Fachkräfteeinwanderungsgesetzes zur Erteilung von rund 200.000 Visa zur Erwerbsmigration, wobei die Frage der Erstunterbringung dieser Personen weitgehend ungeklärt bleibt. Benjamin Oeckl, Geschäftsführer der BelForm GmbH & Co. KG, betonte, dass Fachkräfte nur in Städte kommen, in denen sie adäquaten Wohnraum finden, und wies auf das Missverhältnis zwischen dem tatsächlichen Bedarf von 73.500 zusätzlichen Apartments und den seit 2010 fertiggestellten 60.500 Einheiten hin.
Die Analyse von bulwiengesa umfasste 540 Micro-Apartment- und 355 Serviced-Apartment-Projekte in den sieben A-Städten, die den Bestand seit 2010 sowie die Pipeline bis 2030 abbilden. Seit 2010 wurden 72.717 wohnwirtschaftliche Micro-Apartments in 452 Objekten realisiert, die durchschnittlich eine Auslastung von über 94 Prozent aufweisen. Gleichwohl sanken die Fertigstellungen im Bereich Micro-Apartments im Jahr 2025 um etwa 50 Prozent gegenüber dem Vorjahr, bei Serviced Apartments um rund 40 Prozent. André Adami, Teamlead Consulting der bulwiengesa GmbH, führte diesen Rückgang auf den Zinsanstieg seit 2022 zurück, dessen Auswirkungen zeitverzögert bei den Fertigstellungen sichtbar werden.
Regionale Unterschiede und Zukunftsaussichten
BelForm entwickelte ein Nachfragemodell pro Stadt, basierend auf kommunalen Zuzugsstatistiken von 2024, dem marktaktiven Leerstand gemäß Zensus 2022 und dem privaten möblierten Wohnungsangebot. bulwiengesa hat die Methodik und Ergebnisse validiert. Die Angebotslücke in den sechs untersuchten Städten schwankt in verschiedenen Berechnungsszenarien zwischen 53.000 und 129.000 Apartments, wobei der Atlas einen Wert von 73.500 im unteren Drittel ausweist. Berlin weist die größte Lücke auf, bedingt durch den höchsten Zuzug aus dem Ausland. Köln verfügt mit 64 Apartments pro 1.000 Zuzüge über den dünnsten Bestand, während Frankfurt am Main mit 217 Apartments pro 1.000 Zuzüge am besten versorgt ist.
- —Berlin: 30.400 fehlende Apartments, Deckungsgrad des Bedarfs bei 47 Prozent
- —Hamburg: 13.200 fehlende Apartments, Deckungsgrad 44 Prozent
- —München: 11.700 fehlende Apartments, Deckungsgrad 49 Prozent
- —Köln: 8.400 fehlende Apartments, Deckungsgrad 32 Prozent
- —Düsseldorf: 6.000 fehlende Apartments, Deckungsgrad 32 Prozent
- —Stuttgart: 3.800 fehlende Apartments, Deckungsgrad 56 Prozent
- —Frankfurt am Main: 400 bis 4.700 fehlende Apartments, Deckungsgrad 72 bis 97 Prozent
Bis 2030 werden in den sechs Städten außerhalb Frankfurts voraussichtlich nur etwa 13.500 weitere Apartments fertiggestellt, was lediglich 18 Prozent der bestehenden Angebotslücke schließt. Die Spitze der Fertigstellungen wird für 2028 mit rund 5.700 Apartments erwartet, mit einem deutlichen Rückgang auf unter 1.000 Einheiten im Jahr 2030. In Berlin wird die Knappheit auch bis 2030 weiterhin bei rund 23.000 Apartments liegen. Benjamin Oeckl merkte an, dass sich nach 2028 die Projektpipeline stark reduziert, was neue Entwicklungen in einem Markt geringen Wettbewerbs positionieren könnte, sofern Standort, Produkt und Preis zielgruppengerecht gestaltet sind.
Ein Beispiel der erfolgreichen Repositionierung liefert REAL I.S. mit 'The Bloom Homes' in Berlin-Oberschöneweide. Nach Übernahme eines Apartmenthauses mit 99 Einheiten und einem Leerstand von 30 Prozent im Jahr 2024 entwickelte REAL I.S. in Kooperation mit BelForm ein neues Micro-Living-Konzept. Durch Neugestaltung der Apartments, Einführung von Gemeinschaftsflächen und digitalen Services sowie einer Neupositionierung unter der genannten Marke konnte die Auslastung innerhalb von zwölf Monaten auf etwa 97 Prozent gesteigert werden. Dies verdeutlicht, dass ein zielgruppenspezifisches Konzept sowohl die Ertragskraft als auch den Immobilienwert nachhaltig steigern kann.
