Das US-amerikanische Unternehmen Safehold hat die traditionelle Erbpacht grundlegend modernisiert, um Immobilieneigentümern eine berechenbare und kostengünstige Kapitalisierung ihrer Liegenschaften zu ermöglichen. Diese Struktur wendet die Gesellschaft zunehmend auf den geförderten und bezahlbaren Wohnungsbau an. Yosefa Lunzer, General Counsel für Transaktionen bei Safehold, erläuterte in einem Gespräch mit dem Fachmagazin Commercial Observer die Adaption dieses Instruments an die speziellen Anforderungen des Sektors.
Kalkulierbarkeit statt unberechenbarer Pachtanpassungen
Klassische Erbbaurechtsverträge brachten in der Vergangenheit erhebliche Risiken mit sich. Regelmäßige Anpassungen an Marktwerte sowie variable Pachtzahlungen machten die künftigen Verbindlichkeiten über Jahrzehnte hinweg unkalkulierbar. Dies erschwerte sowohl die Beleihung als auch spätere Verkäufe. Das Konzept von Safehold setzt demgegenüber auf feste Parameter: Sämtliche Zahlungsströme lassen sich über die gesamte Laufzeit hinweg exakt modellieren, wodurch das Grundstück von einer potenziellen Belastung zu einer verlässlichen Liquiditätsquelle wird.
Weil Vorbehalte gegenüber herkömmlichen Erbpachtmodellen im Markt nach wie vor präsent sind, setzt das Unternehmen auf intensive Aufklärung. Lunzer betonte, dass fast jeder institutionelle Akteur in der Vergangenheit negative Erfahrungen mit alten Strukturen gesammelt oder davon gehört habe. Eine transparente Vermittlung der Funktionsweise vor den eigentlichen Vertragsverhandlungen sei daher unerlässlich, um Bedenken frühzeitig auszuräumen.
Entlastung für komplexe Kapitalstrukturen
Im Bereich des bezahlbaren Wohnraums treffen Projektentwickler auf vielschichtige Finanzierungen aus Steuergutschriften, herkömmlichem Fremdkapital und öffentlichen Mitteln. Gestiegene Baukosten und ein hohes Zinsniveau haben zuletzt erhebliche Deckungslücken hinterlassen. Ein Erbbaurechtsvertrag von Safehold soll hier als flexibles Bindeglied fungieren, insbesondere bei Programmen wie der 4-Prozent-Steuergutschrift für bezahlbares Wohnen.
- —Vertragslaufzeiten von 99 Jahren mit jährlich fest vereinbarten Wachstumsraten ohne unvorhersehbare Marktwertanpassungen
- —Vollständige Abdeckung der Grundstückskosten sowie Bereitstellung ergänzender Mittel für Projektentwicklungen
- —Erfassung der Pachtzahlungen als operative Betriebsausgabe, was die gewichteten Gesamtkapitalkosten merklich reduziert
Lunzer erklärte, dass ihr Fokus darauf liege, die Dokumentation auf die Vorgaben sämtlicher Projektbeteiligter abzustimmen — von Steuerkreditinvestoren über Anleiheemittenten bis hin zu staatlichen Wohnungsbaubehörden. Das Regelwerk verfolge dabei zwei Leitsätze: Zum einen müssen alle Akteure die Pacht verlässlich kalkulieren können; zum anderen darf der Erbbauvertrag weder das operative Tagesgeschäft noch die Eigentümerrechte einschränken.
Ein kooperativer Ansatz im Umgang mit Behörden und Kreditgebern sei entscheidend, da alle Beteiligten das Ziel verfolgen, mehr bezahlbare Wohnungen bereitzustellen. Bis dato hat Safehold bereits 28 Transaktionen im Bereich des bezahlbaren Wohnraums mit diesem Modell umgesetzt.
