Ein klassisches Blasenrisiko am Immobilienmarkt entsteht, wenn die Kaufpreise schneller steigen als die Mieten und sich von den Erträgen entkoppeln. Am deutschen Wohnungsmarkt hat sich diese spezifische Gefahr nach einer Analyse des Forschungsinstituts empirica seit dem Jahr 2022 weitgehend aufgelöst. Ursache hierfür ist jedoch keine gesunde Marktregulierung, sondern eine abrupte Bremsung infolge historisch stark gestiegener Finanzierungszinsen.
Zinsanstieg und Neubaukollaps treiben die Mietpreise
Durch die veränderten Zinskonditionen sind die Finanzierungskosten derart gewachsen, dass die Neubautätigkeit drastisch eingebrochen ist. Dieser Rückgang verschärft den bestehenden Wohnungsmangel erheblich und führt dazu, dass die Mieten in einem zuvor nicht verzeichneten Tempo steigen. Gleichzeitig entzog der Zinsschock den Kaufpreisen für Bestandsimmobilien das Fundament, da Investitionen in diesem Segment unrentabel wurden.
Nach einem erneuten deutlichen Zinsanstieg wiederholt sich dieses Muster gegenwärtig. In den inserierten Angebotspreisen, welche die Grundlage für den empirica-Blasenindex bilden, ist dieser Umstand bislang noch nicht vollständig abgebildet. Viele Verkäufer halten weiterhin an früheren Preisvorstellungen fest. Nach Einschätzung des Instituts werden die Kaufpreise im Bestand jedoch unausweichlich nachgeben.
Belastende Rahmenbedingungen für den Wohnungsbestand
Parallel zu den Marktkräften wirkt die politische Debatte über Enteignungen als zusätzlicher Hemmschuh. Werden Eigentumsrechte politisch infrage gestellt, weichen Investoren aus und meiden die entsprechenden Standorte. Dieser Rückzug von privatem Kapital hat spürbare Folgen für den Wohnungssektor:
- —Der Wohnungsneubau bricht weiter ein.
- —Sanierungsmaßnahmen im Gebäudebestand unterbleiben.
- —Die Bewertungen von Bestandsimmobilien geraten noch stärker unter Abwärtsdruck.
- —Wohnungssuchende sehen sich mit weiter steigenden Mieten bei gleichzeitig sinkender Objektqualität konfrontiert.
Das Marktgeschehen wird somit von zwei gegensätzlichen Kräften bestimmt: Während die Mieten aufgrund des fehlenden Neubaus massiv anziehen, geben die Preise für Bestandsimmobilien nach. Die spekulative Luft entweicht dem Markt — allerdings auf Kosten einer sich verschärfenden Angebotskrise für Mieter.
