Nach der Zinserhöhung im September 2026 beläuft sich der Bedarf an frischem Eigenkapital, um fällig werdende Mehrfamilienhaus-Darlehen zu refinanzieren, auf 6,8 Milliarden US-Dollar. Besonders betroffen sind Darlehen, die in den Jahren 2021 und 2022 zu niedrigen Kupons aufgenommen wurden.
Als Beispiel dient das Gebäude 20 Exchange Place, ein 54-stöckiger Wohnturm mit 767 Einheiten in der Nähe der Wall Street, erbaut 1929. Die Immobilie wies im zweiten Quartal 2026 eine Belegungsrate von 94 Prozent auf, und das zugehörige Darlehen ist aktuell bedient. Dennoch ist das mit 246 Millionen US-Dollar dotierte Freddie Mac-Darlehen, das im Februar 2027 fällig wird, mit einem Kupon von 4,01 Prozent versehen. Das prognostizierte Netto-Betriebsergebnis der Immobilie für 2025 von 15,5 Millionen US-Dollar würde bei den aktuellen Marktzinsen lediglich ein neues Darlehen von etwa 183 Millionen US-Dollar ermöglichen. Dies resultiert in einer Finanzierungslücke von rund 63 Millionen US-Dollar. Laut Kommentaren des Darlehensverwalters hat der Kreditnehmer bereits Kapital von Investoren angefordert, um Betriebsdefizite zu decken.
Umfassende Analyse der Refinanzierungsrisiken
Diese Situation ist zunehmend repräsentativ. CRED iQ hat alle Mehrfamilienhaus-Darlehen aus Fannie Mae-, Freddie Mac- und Commercial Mortgage-Backed Securities-Transaktionen, die zwischen Oktober 2026 und Dezember 2028 fällig werden – insgesamt 136 Milliarden US-Dollar – neu bewertet. Dabei wurden die aktuellen Neuemissionskupons sowie die Zinserhöhung vom September berücksichtigt. Die Analyse ergab, dass fast ein Viertel (23 Prozent) dieser Darlehen, und 31 Prozent des Gesamtvolumens, ohne neues Eigenkapital nicht refinanziert werden könnten. Kreditnehmer müssten demnach insgesamt 6,8 Milliarden US-Dollar aufbringen. Der durchschnittliche Finanzierungsengpass liegt bei 15 Prozent des Darlehens oder etwa 25.000 US-Dollar pro Wohnung.
Die Erhöhung des Secured Overnight Financing Rate (SOFR) von 3,62 Prozent auf 3,85 Prozent am 17. September hatte direkte Auswirkungen. Durch diese Anhebung fielen weitere 178 Darlehen im Wert von 4 Milliarden US-Dollar unter die 1,25-fache Schuldendienstdeckungsprüfung, wodurch die Eigenkapitallücke um 846 Millionen US-Dollar anstieg. Jede weitere Erhöhung um 25 Basispunkte würde die Lücke um etwa 1 Milliarde US-Dollar vergrößern. Zwei weitere Zinserhöhungen würden dazu führen, dass 39 Prozent der fällig werdenden Mehrfamilienhaus-Darlehen eine Refinanzierungslücke aufweisen.
Auswirkungen auf verschiedene Kreditkohorten und Märkte
Die Refinanzierungslücke konzentriert sich auf Darlehen, die am Tiefpunkt des Zinszyklus abgeschlossen wurden. Darlehen, die 2021 und 2022 mit einem durchschnittlichen Kupon von 3,35 Prozent vergeben wurden, sehen sich nun Refinanzierungszinsen gegenüber, die etwa 2 bis 3 Prozentpunkte höher liegen. Von diesen Darlehen benötigen 46 Prozent – und 57 Prozent ihres Volumens – neues Eigenkapital. Im Vergleich dazu sind nur 15 Prozent der Darlehen betroffen, die in den Jahren 2016, 2017 und 2018 abgeschlossen wurden, da diese von langjährigen Mietwachstumsraten profitieren konnten, die höhere Zinsen abfederten. Ein weiterer wichtiger Faktor ist das Netto-Betriebsergebnis: Darlehen, die die Prüfungen bestehen, verzeichneten eine durchschnittliche Steigerung des Netto-Betriebsergebnisses von 31 Prozent seit der Kreditaufnahme, während diejenigen, die die Anforderungen nicht erfüllen, einen durchschnittlichen Rückgang von 12 Prozent verzeichneten.
Die größten Refinanzierungslücken zeigen sich in den westlichen und Sun Belt-Metropolregionen. In San Francisco weisen 70 Prozent der fällig werdenden Mehrfamilienhaus-Darlehen einen Engpass auf. In Atlanta beträgt der Engpass 55 Prozent, in Denver 51 Prozent. Chicago verzeichnet einen Engpass von 13 Prozent und Los Angeles von 24 Prozent. Das Beispiel Park West Village in New York City verdeutlicht, wie schnell eine Lücke entstehen kann. Das Darlehen der 850-Einheiten-Immobilie, aufgeteilt auf sieben Conduit-Transaktionen, wurde ursprünglich mit einer 1,34-fachen Deckung gezeichnet. Bis Ende 2025 sank die Deckung aufgrund gestiegener Ausgaben auf das 0,61-fache, wie aus Kommentaren des Darlehensverwalters hervorgeht. Es wurde im November des Vorjahres vom Special Servicer modifiziert und wird im August 2027 fällig.
Die meisten fällig werdenden Mehrfamilienhaus-Darlehen können sich weiterhin eigenständig refinanzieren. Für die in den Jahren 2021 und 2022 begebenen Darlehen bedeutet eine Refinanzierung jedoch oft eine zusätzliche Kapitaleinzahlung, die mit jeder weiteren Zinserhöhung wächst. Es ist daher bis 2028 mit weiteren Tilgungen, Laufzeitverlängerungen und sogenanntem 'Rettungskapital' zu rechnen.
