Hotelbetreiber in Deutschland, Österreich und der Schweiz sehen sich einem kontinuierlich hohen Druck auf Margen und Cashflow ausgesetzt. Eine aktuelle Umfrage zeigt auf, dass der gestiegene Kostendruck, insbesondere durch erhöhte Pachten, nicht mehr allein durch die Anpassung der Zimmerpreise ausgeglichen werden kann. Dies führt zu einer anhaltenden Belastung der operativen Ergebnisse in der Branche.
Die Studie „Select Hotel Operator Monitor“, die bereits zum dritten Mal durchgeführt wurde, beleuchtet diese Entwicklung. An der Erhebung, die von April bis Juni 2026 stattfand, beteiligten sich 51 Betreibergesellschaften aus dem DACH-Raum. Ein zentrales Ergebnis ist, dass die langfristigen Pachtlaufzeiten keine verlässliche Aussage über die tatsächliche wirtschaftliche Tragfähigkeit sowohl der Hotelobjekte als auch der Betreiber selbst zulassen.
Im Wettbewerbsumfeld führt die Notwendigkeit, Zimmerpreise zu erhöhen, dazu, dass Gäste dies nur bei gleichzeitigem Angebot von Extraleistungen und höherem Komfort akzeptieren. Dies impliziert eine zusätzliche Investitionslast und operative Herausforderung für die Betriebe, um die Preisgestaltung am Markt durchzusetzen.
Eigentümer vor neuen Herausforderungen
Für Immobilieneigentümer bedeutet dies, dass traditionelle Maßnahmen wie umfassende Investitionen in die Gebäudesubstanz (CapEx) oder ein Markenwechsel nicht ausreichen, um die Rentabilität ihrer Hotelobjekte zu sichern. Vielmehr wird eine tiefere Kenntnis der operativen Kennzahlen der jeweiligen Betreibergesellschaften als entscheidend erachtet, um fundierte Entscheidungen treffen zu können.
Tina Froböse, geschäftsführende Gesellschafterin von Select, wies darauf hin, dass im Vergleich zu den beiden Vorjahren erstmalig langfristige Tendenzen im deutschsprachigen Betreibermarkt festzustellen seien. Sie betonte, dass die Tragfähigkeit von Geschäftsmodellen nicht von einzelnen Objektsanierungen, der Wahl spezifischer Marken oder lediglich von steigenden Zimmerpreisen abhängt. Es bestehe ein erhöhter Bedarf an Betreibern, die im Zusammenwirken mit den Eigentümern durch Innovationskraft und eine überzeugende Rentabilität im Gesamtportfolio agieren.
Erkenntnisse der Betreiberumfrage
- —Kontinuierlicher Druck auf Margen und Cashflows der Hotelbetreiber.
- —Steigende Pachten können nicht mehr vollständig durch höhere Zimmerpreise kompensiert werden.
- —Langfristige Pachtverträge bieten keine Garantie für wirtschaftliche Tragfähigkeit.
- —Eigentümer benötigen tiefere Einblicke in operative Kennzahlen der Betreiber.
Diese Entwicklungen unterstreichen die Notwendigkeit einer strategischen Neuausrichtung und einer intensiveren Zusammenarbeit zwischen Eigentümern und Betreibern, um die Zukunftsfähigkeit von Hotelimmobilien im DACH-Raum zu gewährleisten. Eine isolierte Betrachtung von Einzelmaßnahmen wird den komplexen Marktbedingungen nicht mehr gerecht.
