Doug Faron, Gründer und geschäftsführender Partner von Westlight Capital, einem in West Palm Beach, Florida, ansässigen Immobilieninvestmentunternehmen, das sich auf Mehrfamilienhäuser spezialisiert hat, hat mit seiner Firma in nur zehn Monaten ein verwaltetes Vermögen von 750 Millionen US-Dollar erreicht. Ein signifikanter Teil dieses Vermögens entfällt auf den Mehrfamilienhaussektor sowie auf sogenannte 'Special Situations'.
Faron leitete zu Beginn des Jahrzehnts Shoreham Capital, ein unternehmerisches Projekt, das ihm ermöglichte, sich im Bereich der Build-to-Rent-Immobilien zu etablieren. Seine Expertise im Kapitalmarkt verfeinerte er jedoch während seiner zehnjährigen Tätigkeit bei der CIM Group, wo er als Managing Director die Ostküsten-Eigenkapitalinvestitionen der Firma verantwortete. Über die letzten 15 Jahre hat Faron Immobiliengeschäfte und -entwicklungen im Wert von 10 Milliarden US-Dollar betreut und dabei zahlreiche Beziehungen zu General- und Limited-Partnern geknüpft.
Vom Investmentbanking zum Immobilienunternehmer
Faron entwickelte bereits während seines Studiums an der Brown University ein Interesse an Immobilien und gründete dort einen Immobilienclub. Seine Karriere begann er im Investmentbanking bei der Deutschen Bank an der Wall Street, wo er an M&A-Transaktionen über verschiedene Anlageklassen hinweg arbeitete. Obwohl er dort einige interessante Immobiliengeschäfte betreute, wechselte er später zu einem konsumfokussierten Private-Equity-Fonds namens LNK Partners. Nebenbei investierte Faron privat in Immobilien, kaufte beispielsweise ein kleines Mehrfamilienhaus in New York aus einer Insolvenz heraus und wandelte ein Gewerbegebäude in ein Hotel um.
Diese Erfahrungen bestärkten ihn in seinem Wunsch, sich beruflich auf Immobilien zu konzentrieren. Während seines Studiums an der Northwestern University absolvierte er ein Praktikum bei der CIM Group in Los Angeles, einer großen institutionellen Private-Equity-Firma mit ausgeprägtem Unternehmergeist. Dort verbrachte er die folgenden zehn Jahre und beaufsichtigte die Eigenkapital-Investitionsplattformen an der Ostküste. CIM zeichnete sich durch Investitionen in allen Anlageklassen, sowohl im Debt- als auch im Equity-Bereich, aus, von Bürogebäuden im Wert von 1 Milliarde US-Dollar bis hin zu Einzelhandels-, Industrie- und Mehrfamilienhäusern in unterschiedlichen Märkten wie Boston, Kalifornien oder New York. Diese breite Ausrichtung bot Faron eine umfassende Grundlage und Lernkurve.
Der Schritt in die Selbstständigkeit mit Shoreham Capital
Nach zehn Jahren bei CIM verspürte Faron den Drang, etwas Eigenes aufzubauen. Er stellte fest, dass die Immobilienbranche im Vergleich zu Konsumfonds geringere Kapitaleinsätze für eine Gründung erforderte. Ende 2021 verließ er CIM und gründete Shoreham Capital. Die Finanzierung erfolgte ursprünglich über einen GP-Fonds, wobei Faron auf Beziehungen zu Family Offices zurückgriff, die er über die Jahre aufgebaut hatte.
Als Shoreham Capital Ende 2021/Anfang 2022 startete, war der Mehrfamilienhausmarkt von Cap Rates zwischen 2,5 Prozent und 3,5 Prozent geprägt. Faron hinterfragte die langfristige Nachhaltigkeit dieser Werte, sofern nicht ein unglaubliches Mietwachstum oder Negativzinsen vorlagen. Er suchte nach Nischen, die sinnvoll erschienen. Zu dieser Zeit befand sich der Build-to-Rent-Sektor (BTR) im Aufwind. Dieser Bereich ermöglichte es, BTR-Projekte zu einer Cap Rate von 6,5 Prozent zu entwickeln, selbst wenn der traditionelle Mehrfamilienhausmarkt bei 3 Prozent lag, und stellte dabei das geringste Risiko innerhalb des Entwicklungsspektrums dar. Shoreham Capital wurde somit mit einem Fokus auf Wohnimmobilien und einer starken Ausrichtung auf BTR-Projekte gegründet.
Das Unternehmen konnte erfolgreich mehrere Transaktionen durchführen, darunter BTR-Projekte und traditionelle Mehrfamilienhäuser. Als sich der Markt jedoch änderte, stiegen die Zinsen, während die Baukosten hoch blieben. Dies führte dazu, dass Entwicklungsprojekte möglicherweise eine Rendite von 6 Prozent aufwiesen. Mit den gestiegenen Zinsen wurde der Erwerb bestehender Mehrfamilienhäuser zu Cap Rates von hohen 5 Prozent oder niedrigen 6 Prozent attraktiver, da er ein besseres risikoangepasstes Renditeprofil bot.
