Nach zwei Jahren mit erhöhtem Transaktionsvolumen präsentiert sich der Büromarkt in Dortmund aktuell mit einem Ergebnis, das sich nahe am langjährigen Durchschnitt bewegt. In den ersten drei Quartalen des Jahres wurden insgesamt 64.000 m² Bürofläche umgesetzt. Dies stellt im Vergleich zum Vorjahr einen Rückgang von 27 % dar. Die Analyse von BNP Paribas Real Estate hebt hervor, dass die anhaltend anspruchsvolle konjunkturelle Lage sowie geopolitische Unsicherheiten insbesondere großflächige Anmietungsentscheidungen beeinflusst haben; so wurde bislang kein Einzelvertrag über 10.000 m² abgeschlossen.
Trotz des Ausbleibens von Großabschlüssen wurde der zehnjährige Durchschnitt von 68.000 m² lediglich geringfügig verfehlt, was die grundsätzliche Stabilität der Nachfrage unterstreicht. Ein signifikanter Anteil von 24 % (rund 15.000 m²) entfiel auf Verträge im Segment zwischen 2.000 m² und 5.000 m². Weitere 19 % der Umsätze wurden im Bereich ab 5.000 m² generiert. Amedeo Augenbroe, Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH in Essen, führte dazu aus, dass die Anmietungen des Jobcenters Dortmund über 6.300 m² im Stadtzentrum sowie von Amazon über 5.500 m² im übrigen Stadtgebiet die größten Verträge des laufenden Jahres darstellen.
Mieten und Branchenverteilung
Die Spitzenmiete in den primären Citylagen Dortmunds verharrt bei 23 €/m², was einem Anstieg von rund 2 % gegenüber dem Vorjahr entspricht und einen Höchstwert markiert. Die durchschnittliche Miete beträgt aktuell 13,30 €/m², was einem Rückgang von gut 8 % seit Jahresbeginn gleichkommt. Die Branchenverteilung des Flächenumsatzes wird maßgeblich von den größeren Mietvertragsabschlüssen des laufenden Jahres beeinflusst. Die öffentliche Verwaltung führt das Ranking mit einem Anteil von rund 35 % an, maßgeblich durch die Anmietung des Jobcenters. Handelsunternehmen folgen mit 18 %, wozu der Amazon-Mietvertrag wesentlich beigetragen hat. Sonstige Dienstleistungen, umfassend unter anderem Energiedienstleister und private Bildungsträger, erreichten 11 %, was die diversifizierte Nachfragebasis des Marktes untermauert.
Leerstand und Bauaktivität
Das Leerstandsvolumen in Dortmund ist innerhalb der letzten zwölf Monate moderat auf rund 151.000 m² angestiegen. Lediglich 17 % dieser Flächen weisen eine hochwertige Ausstattung auf. Die Leerstandsrate bleibt mit 4,7 % im bundesweiten Vergleich auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau. Die Bautätigkeit gestaltet sich weiterhin überschaubar. Zum Ende September 2026 befanden sich lediglich etwa 21.000 m² Bürofläche in Realisierung, ein Rückgang um 49 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Eine hohe Vorvermietungsquote von 67 % bedeutet, dass dem Markt aus laufenden Projekten kurzfristig nur etwa 7.000 m² zur Verfügung stehen.
Amedeo Augenbroe konstatierte, dass sich der Dortmunder Büromarkt trotz herausfordernder Rahmenbedingungen relativ robust präsentiert. Obwohl der Flächenumsatz im Bereich des langjährigen Durchschnitts liegt, fehlen die üblicherweise ertragsstarken großvolumigen Mietvertragsabschlüsse jenseits der 10.000-m²-Marke. Das Vermietungsgeschehen wurde durch die schwache konjunkturelle Entwicklung und geopolitische Unsicherheiten gebremst. Positive Konjunkturprognosen, die unter anderem von führenden deutschen Wirtschaftsinstituten für das BIP-Wachstum 2026 mehr als verdoppelt wurden, lassen jedoch eine zunehmende Flächennachfrage bei einem sich aufhellenden wirtschaftlichen Umfeld erwarten. Ein solider Jahresendspurt mit einem Flächenumsatz auf dem Niveau des langjährigen Durchschnitts von rund 100.000 m² wird als ambitioniert, aber erreichbar eingeschätzt. Angesichts der Knappheit moderner und hochwertig ausgestatteter Büroflächen sowie fehlender signifikanter Entlastung durch Neubauprojekte ist von weiterhin steigenden Spitzenmieten auszugehen.
