Auf europäischer Ebene erweckt der Markt für notleidende Kredite vordergründig einen stabilen Eindruck. Das Gesamtvolumen der Non-Performing Loans (NPL) bei den direkt durch die Europäische Zentralbank beaufsichtigten Instituten verringerte sich im Jahr 2025 lediglich um 1,81 Milliarden Euro auf 355,16 Milliarden Euro. Der aktuelle Bericht „Europas NPL-Markt 2026“ des Datenraum-Anbieters Drooms verdeutlicht jedoch eine deutliche geografische Verschiebung der Ausfallrisiken. Während die Quoten in südeuropäischen Ländern wie Spanien weiter sanken, verzeichneten Deutschland und Frankreich spürbare Zuwächse.
Zuspitzung bei deutschen Gewerbeimmobilienfinanzierungen
In Deutschland wuchs das NPL-Volumen um 4,56 Milliarden Euro auf insgesamt 53,49 Milliarden Euro an. Besonders ausgeprägt zeigt sich die Anspannung im Segment der gewerblichen Immobilienfinanzierungen: Hier kletterte die Ausfallquote von 5,9 auf 6,9 Prozent. Damit nimmt Deutschland im Vergleich der fünf größten europäischen Märkte — vor Spanien, Frankreich, Italien und den Niederlanden — die Spitzenposition ein. Verschärft wird die Ausgangslage durch bevorstehende Prolongationen. Die Bundesvereinigung Kreditankauf und Servicing e. V. prognostiziert für die Jahre 2026 bis 2028 ein anstehendes Refinanzierungsvolumen von 74 bis 86 Milliarden Euro bei Gewerbeobjekten, das auf ein verändertes Zins- und Bewertungsumfeld trifft.
Oliver Platt, Partner bei Kucera Rechtsanwälte, merkt an, dass das reale Risiko in den deutschen Gewerbekreditbüchern die offiziell ausgewiesenen Quoten noch übersteigen dürfte. Geopolitische Spannungen wirkten als Katalysator für bestehende Friktionen bei Bewertungen und Cashflows. Im Markt zeigt sich dabei eine klare Differenzierung nach Assetklassen:
- —Hoher Refinanzierungsdruck lastet vor allem auf bürolastigen Portfolios in B- und C-Lagen sowie auf schwächeren Einzelhandelsobjekten.
- —Hoch gehebelte Value-Add-Finanzierungsstrukturen geraten angesichts gesunkener Werte zunehmend in Schieflage.
- —Core-Logistikimmobilien, lebensmittelgeankerte Nahversorgungszentren und erstklassige Objekte in zentralen CBD-Lagen erweisen sich hingegen als weitgehend krisenfest.
Gegenläufige Tendenzen in Frankreich und Spanien
Auch in Frankreich erhöhte sich das NPL-Volumen um 7,58 Milliarden Euro auf 127,80 Milliarden Euro. Bei Gewerbeimmobilienkrediten stieg die Quote moderat von 3,4 auf 3,7 Prozent und rangiert damit unter dem europäischen Mittelwert von 4,1 Prozent. Besondere Fälligkeitsrisiken zeichnen sich bei Bauprojekten und institutionellen Immobilieninvestoren ab, bei denen in den nächsten zwei Jahren 70,1 beziehungsweise 74 Prozent der zumeist endfälligen oder variabel verzinsten Kredite auslaufen. Anthony Casagrande, Gründer von Evalio, betont, dass die international ausgerichteten Bilanzen französischer Banken die lokalen Verwerfungen noch dämpfen und viele Problemkredite derzeit noch nicht am Markt platziert werden.
Im Gegensatz dazu setzte Spanien den Abbau notleidender Engagements erfolgreich fort. Das spanische NPL-Volumen sank um 5,70 Milliarden Euro auf 68,66 Milliarden Euro, während die Quote bei Gewerbekrediten von 5,4 auf 4,3 Prozent zurückging. Zugleich verbesserte sich der Deckungsgrad auf 49,15 Prozent. José María Gil-Robles, Partner bei DLA Piper, führt dies auf die im vergangenen Jahrzehnt etablierte Servicing-Expertise südeuropäischer Institute zurück, wenngleich Investoren dort aktuell vorrangig Kredite kurz vor dem Ausfall oder nach Restrukturierungen handelten.
Bislang dominierten im Markt einvernehmliche Kreditverlängerungen und Nachschüsse von Eigenkapital. Antje Mertig, Managing Partner bei Steinberg Real Estate Management, weist darauf hin, dass diese Taktik zwar Zeit verschafft habe, strukturelle Probleme bei dauerhaft veränderten Finanzierungskosten jedoch nicht lösen könne. Javier Meseguer, Chief Revenue Officer bei Drooms, rechnet vor diesem Hintergrund mit einer schrittweisen und selektiven Belebung des Transaktionsgeschehens, da der Verkaufs- und Restrukturierungsdruck auf Eigentümer und Banken stetig zunimmt.
