Auf der Fachveranstaltung „münchner immobilien fokus“ im Münchner Literaturhaus stand die wachsende Differenz zwischen fiskalischer Wertermittlung und tatsächlichen Marktpreisen im Mittelpunkt. Die Aigner Immobilien GmbH, die Rechts- und Steuerberatungskanzlei Schütz & Fischl GbR sowie die Hausbank München hatten zu dem Forum geladen, durch das der Journalist Sebastian Krass führte. Hintergrund der Debatte sind die gesunkenen Immobilienpreise infolge der Zinswende, die bei Schenkungen oder Erbfällen zu überhöhten Bemessungsgrundlagen und entsprechend hohen Steuerlasten führen können.
Agnes Fischl, Steuerberaterin und Fachanwältin für Erbrecht bei Schütz & Fischl GbR, führte in ihrem Vortrag aus, dass die Finanzverwaltung an gesetzlich vorgegebene, stark vereinfachte Verfahren des Bewertungsgesetzes gebunden sei. Da der Gutachterausschuss in München lediglich vier Lagequalitäten unterscheide, spiegle das System die Marktkomplexität kaum wider. Zudem sorge die zweijährige Veröffentlichung der Bodenrichtwerte für einen zeitlichen Versatz. Während dieser Verzug vor 2022 für Steuerpflichtige oft günstig war, erweise er sich in der aktuellen Phase gefallener Preise als Nachteil. Eigentümern bleibe häufig nur der Gegenbeweis über ein Verkehrswertgutachten eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten oder öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
Pauschale Richtwerte und das Dilemma des Einzelobjekts
In der Podiumsdiskussion erläuterten Thorsten Kratzsch, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, sowie Thomas Aigner, Geschäftsführer der Aigner Immobilien GmbH, die Lage am Markt. Beide gehören auch dem Münchner Gutachterausschuss an. Kratzsch berichtete, dass aktuelle Verkäufe bis zu zehn Prozent unter den gesunkenen Bodenrichtwerten liegen. Aigner betonte, dass jede Immobilie ein Unikat sei und selbst innerhalb derselben Wohnanlage differenzierte Werte vorherrschten, weshalb schematische Bewertungsmodelle zwangsläufig an Grenzen stießen.
Wirtschaftlicher Druck auf private Eigentümer
Die wohnungspolitische Dimension verdeutlichte Rudolf Stürzer, Vorsitzender des Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung e.V. Die Erbschaftsteuerbelastung liege heute rund fünfmal so hoch wie vor 15 Jahren. Private Eigentümer von Mehrfamilienhäusern, die bezahlbare Mieten sichern wollen, sähen sich im Erbfall oft zu Verkäufen gezwungen. Bei einer Übernahme durch gewerbliche Investoren drohe eine Veränderung des Mietgefüges, was den sozialen Frieden belaste.
Peter Sedlmeir, Vorstandsvorsitzender der Hausbank München, veranschaulichte den finanziellen Verkaufsdruck an einer Beispielrechnung: Für ein Erbschaftsteuerdarlehen von einer Million Euro fielen bei einem Zinssatz von 4,5 Prozent jährlich 45.000 Euro allein an Zinsen an.
Thomas Aigner regte als mögliche Reformansätze Begünstigungen an, beispielsweise gekoppelt an einen verbindlichen Verzicht auf Mieterhöhungen oder analog zu Modellen der Unternehmensnachfolge. Eine vollständige Abschaffung der Steuer nach österreichischem Vorbild fand während der Veranstaltung ebenfalls Zuspruch bei Teilnehmern und Publikum.
