Der deutsche Wohnimmobilienmarkt verbleibt im zweiten Halbjahr 2026 in einem anspruchsvollen Zustand, geprägt von deutlichen Unterschieden zwischen den einzelnen Marktsegmenten. Insbesondere energetisch nicht modernisierte Bestandsimmobilien finden Käufer nur noch mit erheblichen Preisabschlägen. Im Gegensatz dazu erweisen sich Immobilien mit vergleichsweise kleinen Investitionsvolumina sowie hochwertige Luxusobjekte weiterhin als robust. Sotheby's International Realty beobachtet eine zunehmende Polarisierung dieser Marktsegmente. Herr Tobias Schulze von Sotheby's International Realty in Nordrhein-Westfalen beschreibt die aktuelle Situation in vielen Segmenten als extremen Käufermarkt.
Besonders herausfordernd ist der Verkauf von Immobilien, deren energetischer Zustand nicht mehr zeitgemäß ist und bei denen Käufer erhebliche Sanierungsinvestitionen einkalkulieren müssen. In diesen Fällen sei zu beobachten, dass selbst Preise auf dem Niveau der Bodenrichtwerte nicht mehr ohne Weiteres erzielt werden können, da die Preisvorstellungen von Verkäufern und Käufern häufig noch weit auseinanderliegen. Diese Spreizung manifestiert sich darin, dass einerseits Immobilien mit geringem Kaufpreis und andererseits exklusive Objekte im Hochpreissegment besonders gefragt sind. Das mittlere Preissegment, vor allem wenn zusätzliche Modernisierungs- und Energiekosten anfallen, gestaltet sich hingegen schwierig.
Dynamik im Premiumsegment und Bedeutung des energetischen Zustands
Bundesweit ist die Preiskorrektur noch nicht vollständig abgeschlossen. Herr Olivier Peters von Sotheby's International Realty in Frankfurt am Main und Wiesbaden berichtet von Grundstücksabschlägen von rund 20 Prozent gegenüber früheren Preisvorstellungen. Er betont, dass sich der Markt weiterhin in einer Anpassungsphase befinde und die Transformation noch nicht beendet sei. Gleichzeitig lösten sich jedoch einzelne Segmente vom Gesamtmarkt ab. Dies gelte insbesondere für hochwertige, neuwertige Immobilien in sehr guten Lagen. Im Luxussegment, beginnend bei etwa drei Millionen Euro, bleibt die Nachfrage nach Einschätzung von Sotheby's International Realty bestehen. Qualität, Lage, Ausstattung und ein marktgerechter Preis sind hier entscheidende Faktoren. Herr Peters hebt hervor, dass neuwertiger Luxus das Kernsegment sei, welches weiterhin funktioniere, da Käufer in dieser Preisklasse ein außergewöhnliches Produkt suchen und nicht lediglich Quadratmeter. Dennoch seien auch im Premiumsegment Käufer selektiver geworden; überhöhte Angebotspreise führen zu längeren Vermarktungszeiten. Realistisch eingepreiste Objekte finden hingegen Abnehmer. Die präzise Ermittlung des tatsächlichen Marktwertes sei heute entscheidend, da sich Verkäufer teilweise noch an Höchstpreisen vergangener Jahre orientierten, welche in vielen Segmenten nicht mehr realisierbar seien.
Der energetische Zustand einer Immobilie hat sich als signifikanter Preisfaktor etabliert. Käufer berücksichtigen heute nicht nur den Kaufpreis, sondern kalkulieren notwendige Investitionen in Heizung, Dämmung und Fenster bereits bei der Finanzierung ein. Diese Kosten fließen unmittelbar in die Preisverhandlungen ein. Herr Schulze erläutert, dass ein Haus mit erheblichem energetischem Nachholbedarf heute anders bewertet werde als noch vor einigen Jahren, da Käufer sehr genau kalkulieren. Muss nach dem Erwerb ein hoher sechsstelliger Betrag investiert werden, müsse sich dies im Kaufpreis widerspiegeln. Eigentümern, die eine Immobilie außerhalb des oberen Luxussegments verkaufen möchten, wird daher empfohlen, ihre Preisvorstellungen frühzeitig an die veränderten Marktbedingungen anzupassen, da ein Abwarten auf frühere Preisniveaus mit Risiken verbunden ist.
Zinsen, Baugenehmigungen und die Rolle von Spezialisten
Die weitere Entwicklung der Finanzierungskosten bleibt ein Unsicherheitsfaktor. Herr Schulze erwartet keine kurzfristige Entlastung der Käufer durch deutlich günstigere Finanzierungsbedingungen und warnt davor, auf eine Entspannung durch sinkende Zinsen zu setzen. Im Gegenteil sei mit einem erneuten Zinsanstieg zu rechnen. Im mittleren Preissegment ist die monatliche Belastung ein entscheidender Faktor für die Leistbarkeit einer Immobilie. Steigende Finanzierungskosten begrenzen somit auch den Spielraum bei den Kaufpreisen.
Auch die zuletzt gestiegenen Zahlen bei den Baugenehmigungen werden von Sotheby's International Realty nicht als Signal für eine grundlegende Entspannung des Wohnungsmarktes interpretiert. Herr Schulze weist darauf hin, dass jede zusätzliche Baugenehmigung zwar positiv sei, man jedoch das niedrige Ausgangsniveau berücksichtigen müsse. Prozentuale Steigerungen wirken schnell beeindruckend, entscheidend sei jedoch die tatsächliche Anzahl der realisierten und fertiggestellten Wohnungen. Hohe Baukosten, Finanzierungskosten und zahlreiche Insolvenzen belasten die Branche weiterhin. Deutschland benötige daher nicht nur mehr Genehmigungen, sondern primär einen verstärkten, tatsächlich umgesetzten Wohnungsbau. Die anspruchsvollere Marktsituation verändert zudem die Anforderungen an die Vermarktung: Eine realistische Bewertung, die gezielte Ansprache geeigneter Käufer und der Zugang zu einem überregionalen beziehungsweise internationalen Netzwerk sind, insbesondere bei speziellen und hochwertigen Immobilien, entscheidend. In einem differenzierten Markt zeige sich die Bedeutung spezialisierter Expertise.
