Der Büromarkt befindet sich im Aufschwung. Die vorliegenden Daten lassen kaum Raum für gegenteilige Argumente. Die Nettoabsorption erreichte landesweit im zweiten Quartal 12,6 Millionen Quadratfuß, was fast eine Verdopplung gegenüber dem Vorquartal darstellt und das neunte aufeinanderfolgende Quartal mit positiver Nachfrage markiert, wie CBRE berichtet. Die Leasingaktivitäten stiegen im Jahresvergleich um 16 Prozent und sind auf dem besten Weg, das Jahr 2022, das als das stärkste Jahr gilt, zu übertreffen.
Gleichzeitig sank die Gesamtleerstandsquote um 30 Basispunkte auf 18,3 Prozent, den größten quartalsweisen Rückgang seit 2015. Die geforderten Mieten verzeichnen das schnellste Wachstum der letzten sechs Jahre. Das Investitionsvolumen im Bürobereich wird für dieses Jahr voraussichtlich um 16 Prozent steigen. Für eine Asset-Klasse, die fünf Jahre lang verabschiedet wurde, stellt dies eine bemerkenswerte Wende dar.
Durchschnittswerte verschleiern die Realität
Diese Zahlen spiegeln jedoch einen Durchschnitt wider. Und genau in diesen Durchschnittswerten verbirgt der Markt die entscheidenden Informationen. Die Leerstandsquote für erstklassige Büroflächen liegt bei 12,3 Prozent, während die Gesamtleerstandsquote 18,3 Prozent beträgt. Diese Differenz von 600 Basispunkten ist kein Rundungsfehler zwischen vergleichbaren Objekten; es handelt sich um zwei unterschiedliche Märkte, die unter einem Label zusammengefasst werden. So beträgt beispielsweise die Leerstandsquote für erstklassige Flächen in Midtown Manhattan 2,2 Prozent, während ein Vorstadt-Büropark aus den 1980er-Jahren eine Stunde entfernt praktisch nicht finanzierbar ist. Beide werden in derselben nationalen Statistik erfasst, an der sich die meisten Investoren bei der Beschreibung der Erholung orientieren.
Die Branche hat die Kernbotschaft bereits weitgehend verstanden: „Flight to Quality“ ist der aktuelle Konsens. Die daraus folgende Empfehlung ist bekannt: Premium-Flächen kaufen, Standardobjekte meiden und die Bewertung nicht am Durchschnitt, sondern an der jeweiligen Klasse ausrichten. Diese Empfehlung ist korrekt, jedoch unvollständig. Der Aspekt, der dabei unberücksichtigt bleibt, ist jener, der die tatsächlichen Renditen generiert.
Der Faktor Betriebsfähigkeit
Die gängige Lesart behandelt die Kluft als Funktion physischer Attribute wie Lage, Baujahr, Grundrisse und Ausstattung – Faktoren, die bei einer Besichtigung sichtbar und beim Erwerb bepreist sind. Nach dieser Logik ist die Einordnung eines Objekts bereits zum Zeitpunkt des Handels festgelegt. Die Fakten stützen dies jedoch nicht. Die größten Leistungsunterschiede zeigen sich nicht zwischen den Segmenten, sondern innerhalb derselben.
Bei Leesman, einem Unternehmen, das die Arbeitsplatzerfahrung basierend auf über einer Million Mitarbeiterantworten misst, stellen wir regelmäßig fest, dass Objekte, die auf dem Papier identisch erscheinen, an entgegengesetzten Enden der Leistungsskala liegen. In einer Studie mit 1.322 Arbeitsplätzen und 476.341 Antworten erzielten Arbeitsplätze mit unzugewiesenen Sitzplätzen einen durchschnittlichen Leesman-Index von 79, wenn der Raum echte Vielfalt bot, und 51,1, wenn dies nicht der Fall war. Dieselbe Asset-Klasse, dieselbe nominelle Strategie. Eine Differenz von 27,9 Punkten in der tatsächlichen Funktionalität des Raumes für die Nutzer.
Diese Beobachtung bestätigt sich bei einer breiteren Betrachtung. Unter Arbeitsplätzen mit großer Vielfalt erreichen 65 Prozent das oberste Erfahrungsband; bei jenen ohne diese Vielfalt sind es nur 17 Prozent. Diese Unterschiede stehen in keinem Zusammenhang mit der physischen Qualität der Bausubstanz. Sie resultieren ausschließlich daraus, wie das Gebäude konfiguriert, programmiert und betrieben wird. Diesen Aspekt hat der Markt bisher nicht vollständig eingepreist. Während physische Qualität greifbar ist und entsprechend nachgefragt wird, ist die Betriebsfähigkeit weniger transparent. Sie erscheint nicht in Mieterlisten, Angebotsmemoranden oder Vergleichsdaten. Sie zeigt sich erst 18 Monate später im Verlängerungsverhalten, bei Expansionsentscheidungen und in Mietergesprächen, die nie zu einer Maklersuche führen.
- —In einer Leesman-Umfrage unter 129 führenden Immobilienexperten im vergangenen Jahr gaben 65 Prozent an, dass ihre Organisation noch keinen passenden Ansatz für Hybridarbeit und Büronutzung gefunden hat.
- —57 Prozent berichteten, dass ihre Bürofläche in den letzten 18 Monaten geschrumpft ist.
- —48 Prozent erwarten eine weitere Flächenreduzierung.
Die Mieter sind weiterhin dabei, ihren tatsächlichen Bedarf zu ermitteln. Vermieter, die diese Entwicklungen in Echtzeit erkennen und darauf reagieren können, werden Flächen halten, die das tierbasierte Modell ihnen eigentlich nicht zusprechen würde. Für Investoren stellt dies die ursprüngliche Frage neu. Wäre die Kluft rein physischer Natur, bestünde die Strategie in der Auswahl, doch diese Strategie ist in diesem Zyklus bereits überlaufen. Premium-Objekte werden von allen mit der gleichen These und denselben Vergleichswerten bewertet. Wenn jedoch ein signifikanter Teil der Kluft operativer Natur ist, ändert sich die Strategie. Dann wird es möglich, ein Objekt zu erwerben, das auf der „falschen“ Seite des Spreads liegt, und dessen Position zu verbessern. Dies ist die einzige Version dieses Marktes, in der die Rendite nicht bereits im Preis enthalten ist.
Dies ist kein Argument gegen Qualität. Qualität ist real und wirkt sich kumulativ aus. Es ist ein Argument dafür, dass Qualität heute die Eintrittskarte und nicht mehr der Wettbewerbsvorteil darstellt. Die Selektion wird von Quartal zu Quartal unerbittlicher, solange das Angebot auf einem Rekordtief bleibt. Gebäude landen nicht deshalb auf der „falschen“ Seite der Linie, weil sie im falschen Jahrzehnt gebaut wurden, sondern weil niemand sie so betreibt, als wäre das Ergebnis noch offen.
