Der Bundesstaat New York entwickelt sich zu einem attraktiven Standort für Bauvorhaben, doch es gibt weiterhin Potenzial zur weiteren Verbesserung. Gouverneurin Kathy Hochul hat eine Investition von 25 Milliarden US-Dollar zugesagt, um innerhalb eines Fünfjahreszeitraums, der im nächsten Jahr endet, 100.000 bezahlbare Wohnungen zu schaffen. Bürgermeister Zohran Mamdani hat sich verpflichtet, in den kommenden zehn Jahren 200.000 neue bezahlbare Wohnungen zu errichten und weitere 200.000 zu erhalten, während er mit Entwicklern zusammenarbeitet, um den Bedarf der Stadt an einer halben Million weiterer Einheiten zu decken.
Städtische und staatliche Behörden haben kommunale Bebauungspläne überarbeitet, umständliche Umweltprüfungen reduziert und Steuervergünstigungen legalisiert. Diese Maßnahmen sollen es Immobilieneigentümern ermöglichen, Projekte schneller abzuschließen und langfristig Kosten zu senken. Neue, dauerhaft etablierte föderale Opportunity Zones könnten zusätzliche Investitionen in weniger wohlhabende Zensusgebiete lenken, die vom Bauboom im Mehrfamilienhaussektor des Bundesstaates bisher nicht profitierten. Entwickler warten nun gespannt auf die Empfehlungen des Bundesstaates für diese neuen Zonen, deren Frist am 28. September abläuft.
Chris Milner, Leiter des Investmentmanagements bei Cantor Fitzgerald Asset Management, äußerte sich gegenüber Commercial Observer, dass das Programm viele Wohneinheiten in Gebieten im ganzen Land hervorgebracht habe, in denen Wohnraum knapp sei. Die dauerhafte Verankerung im Steuergesetzbuch werde als langfristige Bestätigung der Annahme betrachtet.
Neuausrichtung der Opportunity Zones
Im Jahr 2017 verabschiedete der Kongress ein Gesetz, das Investoren erlaubte, Steuern auf zuvor erzielte Kapitalerträge vorübergehend aufzuschieben, wenn sie ihre Vermögenswerte in langfristige Investitionen, sogenannte Opportunity Funds, anlegten, die wiederum in Opportunity Zones investieren. Legten Investoren ihre Gewinne für fünf Jahre in diesen Fonds an, erhöhte sich ihre Basis des ursprünglichen Investments um 10 Prozent. Bei einer Haltedauer von mindestens 10 Jahren mussten sie keine Steuern auf Kapitalerträge zahlen, die aus ihrer Investition resultierten. Die Trump-Regierung wies daraufhin 8.764 Zensusgebiete aus, was etwa 12 Prozent der Gebiete landesweit entsprach, die für OZ-Investitionen infrage kamen.
Das Programm war teilweise erfolgreich und verzeichnete bis Ende 2024 über 108 Milliarden US-Dollar an Vermögenswerten mit durchschnittlich etwa 20 Milliarden US-Dollar jährlicher Investitionen. Jedoch profitierten die ärmsten Gegenden des Landes oft nicht, da Investoren ihre Gewinne größtenteils in urbanisierte Viertel lenkten, die sich im Aufschwung befanden oder schnell wuchsen. Laut der National Community Reinvestment Coalition flossen fast 42 Prozent aller Investitionen in nur 1 Prozent aller Zonen, und 75 Prozent der OZ-Mittel unterstützten Mietwohnungsprojekte zu Marktpreisen. Eine Studie des Urban Institute ergab zudem, dass 93 Prozent der Investitionen in Ballungsgebiete flossen, was darauf hindeutet, dass die Anreize des Programms nicht primär in die am dringendsten hilfsbedürftigen Gebiete gelenkt wurden.
Überarbeitete Richtlinien und regionale Auswirkungen
Nachdem der Kongress das Opportunity Zone Programm dauerhaft erneuerte, überarbeitete das Finanzministerium die Anforderungen, um sicherzustellen, dass mehr Kapital in unterversorgte Gemeinden gelenkt wird. Um sich zu qualifizieren, muss das Armutsniveau des Zensusgebiets 70 Prozent des regionalen oder bundesweiten Medianeinkommens betragen, anstatt 80 Prozent, oder jede fünfte Person in der vorgeschlagenen Zone muss ein Einkommen unterhalb der Armutsgrenze haben. Investoren, die mehr Geld in ländliche Gebiete investieren, erhalten eine Reduzierung ihrer Kapitalertragssteuer um 30 Prozent.
Diese Überarbeitungen bedeuten, dass landesweit etwa 20 Prozent weniger Gemeinden für die Bundesförderung infrage kommen. In New York werden dieses Jahr nur 426 Zensusgebiete als OZs ausgewiesen, verglichen mit 524 unter dem ursprünglichen Programm. In den letzten Monaten hat der Wirtschaftsförderungsarm des Bundesstaates, Empire State Development (ESD), versucht, benachteiligte Gemeinden zu priorisieren und eine Balance zwischen städtischen und ländlichen Ausweisungen herzustellen, während das Feedback lokaler Gemeinden berücksichtigt wurde. Bestehende OZs, die weiterhin die neuen bundesstaatlichen Regeln erfüllen, werden nicht ausgeschlossen, so ESD-Beamte.
Emily Mijatovic, Sprecherin des ESD, erklärte, dass New York einen gezielten, landesweiten Ansatz für die Ausweisung von Opportunity Zones verfolgt, mit dem Fokus darauf, Investitionen in Gemeinden zu lenken, wo sie Wirtschaftswachstum und Entwicklung unterstützen können. Das ESD bewertet förderfähige Gebiete auf der Grundlage von Faktoren wie dem Bedarf der Gemeinde, dem Wohnraumwachstum, der geografischen Ausgewogenheit und regionalem Input.
Welche Gebiete letztendlich ausgewählt werden, einschließlich derer in New York City, bleibt ungewiss. Während der ursprünglichen Runde wurden Teile von Gowanus, Astoria und Long Island City sowie weniger wohlhabende Teile der Bronx, Queens und Brooklyn als Opportunity Zones ausgewiesen. Große Teile des südlichen und östlichen Brooklyn, South Williamsburg im Borough, Flushing und Corona in Queens, die Nordküste von Staten Island, East Harlem, Washington Heights und fast die gesamte Bronx werden laut einer Analyse der nationalen Wirtschaftsprüfungs- und Immobiliensteuerkanzlei Novogradac dieses Jahr als förderfähig eingeschätzt. Viertel, die zu schnell wuchsen oder sich zu schnell gentrifizierten, könnten jedoch ausgeschlossen werden.
Jamie Ansorge, Principal bei der Anwaltskanzlei Cozen O’Connor, betonte, dass Entwickler am meisten über Orte besorgt sind, an denen sie bereits Projekte in der Pipeline haben, mit denen sie möglicherweise noch nicht begonnen haben. Die erneute Ausweisung dieser Zonen unter der '2.0'-Version sei entscheidend, um Kontinuität für Investoren zu gewährleisten. Ansorge würde sich eine Ausweisung von Zensusgebieten um die vier geplanten Metro-North-Pendlerbahnhöfe in der East Bronx wünschen, da er dort einen Anstieg der Einwohnerzahlen erwartet. Neue Transitmöglichkeiten eröffnen stets neue Entwicklungschancen, so Ansorge.
