Der deutsche Wohninvestmentmarkt erreichte in den ersten drei Quartalen 2026 ein Transaktionsvolumen von nahezu 5,9 Milliarden Euro. Dieses Ergebnis liegt rund vier Prozent unter dem Niveau des Vorjahreszeitraums. Das dritte Quartal trug hierbei maßgeblich zum Gesamtvolumen bei, indem es mit etwa 2,3 Milliarden Euro das bislang stärkste Quartal des Jahres darstellte. Das Marktgeschehen wurde in dieser Periode primär von größeren Transaktionen von Bestandsportfolien sowie von internationalem Kapital bestimmt.
Die Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE zeigt, dass das Investitionsvolumen im dritten Quartal gegenüber dem vorherigen Quartal um 17 Prozent zunahm. Stefan Wilke, Head of Residential Investment Deutschland bei CBRE, merkte an, dass maßgebliche Portfoliotransaktionen diese Entwicklung trugen. Mit einem Anteil von etwa 25 Prozent am gesamten deutschen Immobilieninvestmentvolumen etablierte sich Wohnen in den ersten drei Quartalen 2026 erneut als führende Assetklasse. Die Belebung im dritten Quartal resultierte aus wenigen umfangreichen Portfoliotransaktionen, die mehr als die Hälfte des Quartalsvolumens ausmachten. Portfoliotransaktionen erreichten in diesem Quartal einen Anteil von rund 75 Prozent, während Bestandsobjekte 89 Prozent des Volumens ausmachten. Parallel dazu sank die Anzahl der Transaktionen von 51 auf 44 gegenüber dem Vorquartal. CBRE begleitete in diesem Umfeld den erfolgreichen Verkauf von zwei Berliner Wohnportfolios mit insgesamt rund 800 Wohnungen.
Fokus auf Bestandsimmobilien und internationale Investitionen
Investitionen in Bestandsimmobilien und fertiggestellte Neubauten dominieren weiterhin den Markt, während Forward Purchases und Forward Fundings verhalten blieben. Michael Schlatterer, Managing Director Residential Valuation Deutschland bei CBRE, führte dies auf die reduzierte Projektpipeline im Mehrfamilienhaussegment zurück. Die aktuell eingeschränkte Realisierbarkeit von Exitpreisen führe zu weniger Projektstarts und einem erhöhten Insolvenzrisiko auf Entwicklerseite.
Internationales Kapital erwies sich als tragende Säule der Marktliquidität. Ausländische Käufer stellten im dritten Quartal rund drei Viertel des Investitionsvolumens und konzentrierten sich dabei vorrangig auf größere Portfoliotransaktionen. Dies unterstreicht die Attraktivität deutscher Wohnimmobilien für internationale Investoren. Das Ergebnis wurde maßgeblich von größeren Core-Plus-, Value-Add- und opportunistischen Transaktionen beeinflusst. Value-Add- und opportunistische Strategien kamen zusammen auf einen Anteil von etwa 58 Prozent, während Core- und Core-Plus-Strategien rund 42 Prozent ausmachten. Herr Wilke wies darauf hin, dass Investoren mit diskretionärem Kapital und aktivem Asset-Management-Ansatz derzeit handlungsfähiger seien, wohingegen klassische Core-Investoren aufgrund höherer Finanzierungskosten und gestiegener Renditeanforderungen selektiver agieren.
Marktbedingungen und Ausblick
Die Top-7-Wohnungsmärkte in Deutschland bleiben bedeutende Zielmärkte für institutionelles und internationales Kapital. Jirka Stachen, Head of Research Consulting Continental Europe bei CBRE, erläuterte, dass die Standortanalyse, tiefgreifende Chance-Risikoanalysen im Rahmen von Commercial Due Diligences sowie detaillierte Beratungen bei Ankaufsmandaten zunehmend an Bedeutung gewinnen. Neben den Metropolen rücken auch regionale Märkte in den Fokus, sofern dort attraktive Risiko-Rendite-Profile und Skalierungsmöglichkeiten identifiziert werden. Berlin bleibt der größte deutsche Wohninvestmentmarkt. Gleichzeitig erhöhen dortige Vergesellschaftungsdebatten und mietregulatorische Diskussionen den Prüfungsbedarf, insbesondere bei risikoaversen Investoren. In Städten wie Stuttgart werden mögliche Auswirkungen des automobilwirtschaftlichen Strukturwandels auf Beschäftigung, Zuwanderung und Mietnachfrage genauer analysiert. Attraktive Fördermodelle können jedoch die Investitionsrechnung verbessern und Risiken kompensieren.
Die Preisfindung gestaltete sich im dritten Quartal weiterhin anspruchsvoll. Viele Verkaufsprozesse wurden vor Abschluss neu verhandelt, preislich angepasst oder verschoben. Die durchschnittliche Spitzenrendite für Mehrfamilienhäuser in den Top-7-Städten erhöhte sich gegenüber dem Vorquartal um 0,2 Prozentpunkte auf 3,59 Prozent. Treiber dieser Entwicklung waren veränderte Kapitalmarktbedingungen, höhere Finanzierungskosten und gestiegene Ausschüttungsanforderungen. Herr Schlatterer betonte, dass der Anstieg der Spitzenrenditen und die damit verbundenen Preisanpassungen für viele Investoren attraktivere Einstiegsmöglichkeiten als in den vorangegangenen Quartalen eröffneten. Die Renditeanpassung sei primär kapitalmarktgetrieben und reflektiere keine fundamentale Verschlechterung der wohnungswirtschaftlichen Daten. Die wirtschaftliche Realisierung von Investitionen, besonders bei Projektentwicklungen und energetischen Maßnahmen, hängt entscheidend von tragfähigen Finanzierungsbedingungen und attraktiven Fördermöglichkeiten ab.
Herr Wilke ergänzte, dass Kapital grundsätzlich verfügbar sei, jedoch selektiver und objektbezogener eingesetzt werde. Die stärkere Reaktion im Prime-Segment sei auf die höhere Sensitivität von Core-Kapital gegenüber dem Renditeabstand zu risikoloseren festverzinslichen Anlagen zurückzuführen. Für das Gesamtjahr wird ein Transaktionsvolumen von rund acht Milliarden Euro prognostiziert, was dem Niveau des Vorjahres entspräche. Das Erreichen dieses Volumens hängt wesentlich vom Abschluss weiterer größerer Portfoliotransaktionen im Schlussquartal ab. Angesichts des aktuellen Kapitalmarktumfeldes ist bis Jahresende mit einer weiteren moderaten Ausweitung der Spitzenrenditen zu rechnen.
