Der Investmentmarkt für Industrie- und Logistikimmobilien in Deutschland bestätigte im dritten Quartal 2026 seine positive Entwicklung. Das kumulierte Transaktionsvolumen erreichte nach den ersten drei Quartalen 4,4 Milliarden Euro. Dies entspricht einem Anstieg von vier Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum, liegt jedoch rund ein Fünftel unter dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre. Insgesamt wurden in diesem Zeitraum 206 Transaktionen abgeschlossen, im Vergleich zu 193 im Vorjahr.
Diana Schumann, Head of Industrial & Logistics Investment JLL Germany, bewertet dieses Ergebnis als angemessen, insbesondere vor dem Hintergrund gestiegener Zinsen und Bundesanleiherenditen. Der Markt hat sich auf ein neues Preisniveau eingestellt, und da kurzfristige Zinssenkungen nicht erwartet werden, sehen Marktteilnehmer einen erhöhten Handlungsdruck oder -willen im Transaktionsgeschehen. Großabschlüsse fungierten auch im dritten Quartal als wesentliche Treiber. Sieben Transaktionen überschritten die Marke von 100 Millionen Euro, im Gegensatz zu fünf im Vorjahreszeitraum. Diese Abschlüsse trugen 1,2 Milliarden Euro oder 27 Prozent zum Gesamtvolumen bei. Die fünf größten Transaktionen erreichten ein Volumen von 925 Millionen Euro.
Die meisten Produkte werden aktuell off-market oder in vertraulichen Prozessen mit selektiv ausgewählten Käufern angeboten, wie Frau Schumann erläutert. Transaktionen finden statt, wenn das Produkt auf Interesse stößt und der Preis als akzeptabel befunden wird. Internationale Investoren zeigten weiterhin großes Interesse an deutschen Immobilien und erweiterten ihre Bestände um circa 1,2 Milliarden Euro. Mit einem Anteil von 72 Prozent stellten sie die größte Käufergruppe dar.
Käufer- und Verkäuferstrukturen sowie Renditeentwicklungen
Die gestiegenen und voraussichtlich weiter steigenden Renditen bieten gegenwärtig gute Gelegenheiten für Akquisitionen von soliden Produkten zu attraktiven Preisen. Dies zieht insbesondere neue, ausländische Kapitalquellen auf den deutschen Markt. Diese Investoren verfolgen jedoch fast ausschließlich Value-add- oder Core-plus-Strategien. Die dominierende Käufergruppe waren Asset- und Fondsmanager mit 39 Prozent, gefolgt von REITs (16 Prozent) und Entwicklern (15 Prozent). Auf der Verkäuferseite führten Corporates (24 Prozent) das Feld an, gefolgt von Entwicklern (16 Prozent) sowie Asset- und Fondsmanagern (13 Prozent).
Die Spitzenrenditen verzeichneten im dritten Quartal in mehreren Städten einen weiteren Anstieg. In Berlin und Stuttgart werden diese nun mit 4,8 Prozent kalkuliert, während Düsseldorf und Köln bei 4,7 Prozent liegen. Frankfurt, Hamburg und München erreichten 4,6 Prozent. Im zweiten Quartal lagen die Werte noch einheitlich bei 4,5 beziehungsweise 4,6 Prozent. Frau Schumann weist darauf hin, dass lediglich eine geringe Anzahl von Produkten pro Jahr zu diesen Spitzenrenditen gehandelt wird. Das Gros der Transaktionen bewegt sich, abhängig von Lagequalität, Mieterbonität, Gebäudezustand, Drittverwendungsfähigkeit und Mietniveau, zwischen fünf und sechs Prozent Nettoanfangsrendite.
- —Berlin und Stuttgart: 4,8 Prozent
- —Düsseldorf und Köln: 4,7 Prozent
- —Frankfurt, Hamburg und München: 4,6 Prozent
Ein anhaltend hoher Bedarf besteht an Immobilien mit langfristigen Mietverträgen von mindestens 15 Jahren und bonitätsstarken Mietern. Ebenso nachgefragt sind Objekte im Segment Industrial Outdoor Storage (IOS). Für diese Produktkategorien ist ein signifikantes Volumen an ausländischem Kapital vorhanden, jedoch ein begrenztes Angebot. Hierbei werden Renditen von über sechs Prozent erzielt.
Ausblick auf das Jahresende
Obwohl der Portfoliomarkt hinter den Erwartungen und Vorjahresergebnissen zurückbleibt, befinden sich mehrere Portfolios mit einem Volumen von über 300 Millionen Euro in Exklusivverhandlungen, deren Unterzeichnung noch im Jahresverlauf erwartet wird. Für das vierte Quartal prognostiziert Frau Schumann ein Transaktionsvolumen von rund zwei Milliarden Euro.
