Der deutsche Logistikimmobilienmarkt befindet sich aktuell in einer Phase der Konsolidierung und Neuausrichtung. Während die Bautätigkeit im Sektor weiterhin rückläufig ist, zeichnen sich auf der Nutzerseite erste Anzeichen einer Belebung ab. Diese Entwicklung ist jedoch regional divergent, und sowohl Projektentwicklung als auch Finanzierung sowie Investment bleiben selektiv. Diese Ergebnisse basieren auf der Kurzstudie „Logistik und Immobilien 2026“ von bulwiengesa, die detaillierte Einblicke in die aktuelle Marktdynamik bietet.
Alexander Fieback, Teamlead Büro- und Gewerbeimmobilien bei bulwiengesa, konstatiert, dass der Logistikimmobilienmarkt sich im Jahr 2026 zwischen einer abnehmenden Bautätigkeit und einer regional anziehenden Nachfrage bewegt. Eine flächendeckende Erholung sei derzeit noch nicht festzustellen. Umso entscheidender seien Standorte und Projekte, die eine belastbare Nutzernachfrage sowie zukunftsfähige Qualitätsmerkmale aufweisen.
Entwicklung der Bautätigkeit und Vermietungsmarkt
Nachdem im Jahr 2025 noch rund 4,5 Millionen Quadratmeter Logistikfläche fertiggestellt wurden, sank dieses Volumen im ersten Halbjahr 2026 auf etwa 1,84 Millionen Quadratmeter. Für das Gesamtjahr wird ein weiterer Rückgang der Fertigstellungen prognostiziert, begründet durch eine Streckung von Projektlaufzeiten und eine selektivere Initiierung neuer Vorhaben. Auf dem Vermietungsmarkt sind hingegen regional erste Belebungstendenzen erkennbar.
Im ersten Halbjahr 2026 verzeichnete Düsseldorf mit rund 268.000 Quadratmetern den höchsten Flächenumsatz, gefolgt von Hamburg mit circa 233.000 Quadratmetern und Köln mit etwa 182.000 Quadratmetern. Düsseldorf übertraf damit bereits nach sechs Monaten das gesamte Flächenumsatzvolumen des Vorjahres. Trotz dieser positiven Entwicklungen in einzelnen Regionen bleibt eine flächendeckende Erholung des Marktes noch aus.
Mieten, Renditen und Nachfrageimpulse
Die Mieten in den A-Standorten, einschließlich der Rhein-Ruhr-Region, haben sich auf hohem Niveau weitgehend stabilisiert. Die gemittelte Spitzenmiete lag im ersten Halbjahr 2026 weiterhin bei rund 8,90 Euro pro Quadratmeter. Die gemittelte Spitzenrendite stieg im selben Zeitraum moderat von 4,6 auf 4,7 Prozent. Das Investitionsgeschehen konzentriert sich weiterhin auf hochwertige Standorte und Objekte mit einer gesicherten Vermietungsperspektive.
Zusätzliche Nachfrageimpulse resultieren aus dem Defence-Sektor sowie von asiatischen Nutzern. Die Bedarfe des Defence-Sektors umfassen neben klassischen Logistikimmobilien zunehmend auch Produktions- und technisch spezialisierte Immobilien. Auf Nutzerseite treten verstärkt asiatische Unternehmen wie Goodcang Logistics, JD Logistics und SK Express in Erscheinung, die den Markt mit neuen Anforderungen bereichern.
