Der deutsche Immobilienmarkt setzt seinen Anpassungsprozess fort, der durch eine Fortsetzung der Bewertungskorrekturen und eine anhaltende Transaktionsflaute, insbesondere im gewerblichen Segment, charakterisiert ist. Die zwölfte 5 %-Studie von bulwiengesa, unterstützt von ADVANT Beiten, zeigt jedoch gleichzeitig leicht gestiegene berechnete Renditepotenziale in nahezu allen untersuchten Assetklassen im Vergleich zum Vorjahr. Diese Entwicklung wird maßgeblich durch höhere Renditeanforderungen der Investoren und gestiegene Inflationserwartungen beeinflusst.
Die Phase abrupter Neubewertungen gilt weitgehend als abgeschlossen, wenngleich die daraus resultierenden Bewertungsanpassungen sukzessive fortgeführt werden. Die Finanzierungskonditionen sind wieder kalkulierbarer, und die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern nähern sich allmählich an. Eine breite Belebung des Transaktionsmarktes ist daraus jedoch bislang nicht hervorgegangen, wobei die Marktaktivität im gewerblichen Bereich weiterhin als schwach einzuschätzen ist. Eine Rückkehr zu den Bedingungen der vorherigen Niedrigzinsjahre wird am Markt nicht mehr erwartet; stattdessen hat sich ein neues Marktumfeld etabliert, das differenziertere und anspruchsvollere Investitionsentscheidungen erfordert.
Qualität und Perspektive bestimmen den Wert
Neben den Finanzierungskosten bestimmen heute primär die Qualität und Zukunftsfähigkeit einer Immobilie deren Wert. Energieeffizienz, die Einhaltung von ESG-Kriterien, steigende Bau- und Betriebskosten sowie sich wandelnde Nutzerbedürfnisse erhöhen den Handlungsdruck, insbesondere bei Bestandsimmobilien älteren Datums. Gleichzeitig eröffnen Modernisierungen, Umnutzungen und Neupositionierungen Chancen für Investoren, die über entsprechendes Kapital, Fachkenntnisse und eine langfristige Perspektive verfügen. Die festgestellten leicht steigenden internen Zinsfüße (IRR) reflektieren dabei nicht ausschließlich Veränderungen an den Immobilienmärkten, sondern auch die höheren Renditeanforderungen der Investoren und gestiegene Inflationserwartungen.
Sven Carstensen, Geschäftsführer der bulwiengesa GmbH, weist darauf hin, dass das 'New Normal' weiterhin von Anpassungsprozessen geprägt ist. Er betont, dass Bewertungskorrekturen sukzessive erfolgen, während die Transaktionsflaute, insbesondere bei Gewerbeimmobilien, anhält. Die beobachteten leicht steigenden Renditepotenziale dürfen daher nicht mit einer breiten Markterholung gleichgesetzt werden. Florian Baumann, Partner bei ADVANT Beiten, ergänzt, dass Rendite und Risiko heute noch stärker gemeinsam betrachtet werden müssen, und Investitionsentscheidungen neben belastbaren wirtschaftlichen Kalkulationen auch einen genauen Blick auf rechtliche, regulatorische und objektspezifische Risiken erfordern.
Segmentbezogene Entwicklungen und Renditen
Im Bereich der Büroimmobilien zeigt sich eine signifikante Veränderung: Der IRR-Basiswert in A-Städten steigt von 3,91 % im Jahr 2025 auf 4,32 % im Jahr 2026. In B-Städten erhöht er sich auf 4,72 %, in C-Städten auf 5,05 % und in D-Städten auf 5,61 %. Erstmals überschreiten C-Städte damit die 5-%-Marke beim Basiswert. Trotz höherer Renditepotenziale, die auch gestiegene Risiko- und Renditeanforderungen widerspiegeln, bleibt der Markt selektiv. Moderne, gut vermietete Objekte in zentralen Lagen rücken stärker in den Investorenfokus, während ältere Bestände ohne gezielte Modernisierung zunehmend unter Druck geraten. Lage, Objektqualität und Drittverwendungsfähigkeit sind somit entscheidende Kriterien.
Produktionsimmobilien führen im Jahr 2026 weiterhin die Renditerangliste an, mit einem IRR-Basiswert von 6,17 %, was nahezu dem Vorjahresniveau von 6,14 % entspricht. Gewerbeparks folgen mit 5,27 %, und moderne Logistikimmobilien verbleiben mit 4,93 % ebenfalls weitgehend unverändert. Die höheren Renditepotenziale im Light-Industrial-Segment gehen mit geringerer Marktliquidität und erhöhten Anforderungen an das Asset Management einher. Wohnimmobilien bestätigen ihre vergleichsweise defensive Position mit IRR-Basiswerten von 2,98 % in A-Städten, 3,13 % in B-Städten und 3,38 % in Universitätsstädten für 2026. Wohnungsknappheit, geringe Neubautätigkeit und steigende Mieten stützen die Ertragsperspektiven, wobei die Veränderungen gegenüber dem Vorjahr moderat ausfallen. Hotelimmobilien zeigen IRR-Basiswerte zwischen 4,84 % und 5,21 % je nach Kategorie. Shoppingcenter erreichen 4,96 %, ihre Performance hängt jedoch stark von Objektqualität, Positionierung und möglichen Repositionierungsmaßnahmen ab. Die Ergebnisse deuten auf eine weitere Ausprägung eines veränderten Marktumfelds hin, in dem aktives Asset Management zunehmend zum Erfolgsfaktor wird.
