Die aktuelle Ausgabe der Baker Tilly Real Estate Trends für das dritte Quartal 2026 beleuchtet die differenzierte Lage auf dem deutschen Immobilienmarkt. Trotz einer jüngsten leichten Aufhellung des Konjunktursentiments bewegt sich der Markt seitwärts. Spitzenrenditen und Gewerbemieten verharren auf ihrem Niveau, während die Wohnungsmieten infolge der Inflation weiter ansteigen.
Die Zinsschritte der Europäischen Zentralbank sind weitgehend eingepreist, jedoch halten steigende Anleiherenditen den Druck auf dem Markt hoch. Investoren agieren zurückhaltend und beobachten die Entwicklungen, bevor sie wieder in signifikantem Umfang handeln. Andreas Röhr, FRICS und Partner im Bereich Real Estate Valuation bei Baker Tilly, bemerkt dazu, dass Marktteilnehmer selektiv agieren und sich primär auf Objekte mit verlässlichen Cashflows konzentrieren. Großvolumige oder risikobehaftete Transaktionen bleiben demnach eine Ausnahmeerscheinung. Die Transaktionsdynamik bleibt verhalten, solange steigende Zinsen die Finanzierung verteuern und sich die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern nicht annähern.
Refinanzierungsdruck als zentrale Herausforderung
Die jüngsten Zinsschritte haben zur Folge, dass zehnjährige Bundesanleihen deutlich über drei Prozent rentieren. Dies führt dazu, dass auch etablierte Unternehmen bei Refinanzierungen unter Druck geraten. Anschlussfinanzierungen sind heute mit einem höheren Kapitaldienst und einem geringeren finanzierbaren Kreditvolumen verbunden. Gleichzeitig stehen Sektoren wie Büro und Einzelhandel aufgrund höherer Renditeerwartungen, Leerstände und ESG-Anforderungen unter zusätzlichem Preisdruck. Sinkt der Beleihungswert einer Immobilie, reduziert sich das mögliche Darlehensvolumen, woraus eine Lücke entsteht, die durch Eigenkapital geschlossen werden muss. Andreas Röhr kommentiert, dass die Refinanzierungslücke damit keine abstrakte Marktbeobachtung mehr darstellt, sondern zunehmend etablierte Marktteilnehmer betrifft. Branchenschätzungen beziffern die Refinanzierungslücke für das Jahr 2026 auf über 6 Milliarden Euro. Anders als nach der Finanzkrise bilden sich laut Baker Tilly Real Estate Trends jedoch kaum homogene NPL-Portfolios, da Kreditstrukturen komplexer sind und Einzellösungen die Regel darstellen.
Gesundheitsimmobilien als Nischensegment
Während selbst erstklassige Büroobjekte Schwierigkeiten bei der Finanzierung haben, zeigt der Markt für Gesundheitsimmobilien eine gegenteilige Tendenz. Internationales Kapital sucht gezielt nach Objekten mit langfristigen Mietverträgen und erfahrenen Betreibern. Der Bestandsmarkt für Pflege- und Gesundheitsimmobilien bietet bereits wieder Liquidität und Preisfindung. Im Neubausegment ergeben sich Chancen allenfalls für spezialisierte Akteure mit spezifischem Fachwissen und der notwendigen Geduld. Andreas Röhr stellt fest, dass hohe Baukosten, teures Fremdkapital und niedrige Verkaufsfaktoren verhindern, dass Risiko und Rendite im institutionellen Neubau zusammenpassen. Dies bremst die Neubautätigkeit in diesem Sektor.
Mit Blick auf den Gesamtmarkt resümiert Andreas Röhr, dass die aktuelle Situation die Stunde des aktiven, eigenkapitalstarken Investors schlägt. Wer sich von diesem Umfeld nicht beeinflussen lässt, kann selektive Chancen identifizieren. Qualität, Lage und Bonität der Mieter entscheiden zunehmend über die Performance einzelner Objekte, während der Gesamtmarkt stagnierende Tendenzen aufweist.
