Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt setzt seine Erholung fort und übertraf im ersten Halbjahr 2026 die Erwartungen bezüglich des Transaktionsvolumens. Dieses Ergebnis basiert auf dem neuen DAVE Marktreport 2026/2027, den der Deutsche Anlage-Immobilien Verbund (DAVE) auf der Expo Real 2026 präsentierte. Die Belebung erstreckt sich über die meisten Assetklassen und Städte, wobei das Niveau des Vorjahreszeitraums in vielen Bereichen übertroffen wurde. Besonders ausgeprägt zeigt sich diese Entwicklung bei Wohnimmobilien, wenngleich auch im Büro-, Hotel- und Retailsegment erste Anzeichen einer selektiven Trendumkehr erkennbar sind.
René Husfeldt, Geschäftsführer von DAVE, betonte, dass der Markt wieder in Bewegung sei, jedoch keine Rückkehr zu den Bedingungen vor der Zinswende zu erwarten ist. Investoren sind aktiver, prüfen ihre Entscheidungen jedoch präziser. Investitionskriterien umfassen demnach Lage, Gebäudequalität, Energieeffizienz, Entwicklungspotenzial und eine belastbare Ertragsperspektive. Der Report analysiert hierfür die Marktdaten und Einschätzungen der DAVE-Partner für 22 deutsche sowie drei österreichische Immobilienstandorte und beinhaltet Daten zu Wohnmieten, Kaufpreisfaktoren, Büromärkten und Renditekarten.
Wohnimmobilien als zentraler Faktor
Der Wohninvestmentmarkt erweist sich als besonders robust. Für nahezu alle untersuchten Regionen in Deutschland und Österreich wird mit steigenden Kaltmieten gerechnet. Dies ist primär auf das knappe Angebot, eine hohe Nachfrage und die weiterhin geringe Neubautätigkeit zurückzuführen. Gleichzeitig erschweren höhere Finanzierungskosten im Vergleich zur Niedrigzinsphase vielen Haushalten den Erwerb von Wohneigentum, was den Druck auf die Mietwohnungsmärkte zusätzlich erhöht. Für Investoren rücken Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen mit Entwicklungspotenzial verstärkt in den Fokus. Hier eröffnen Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen Möglichkeiten zur Verbesserung der langfristigen Vermietbarkeit und zur Wertentwicklung.
Husfeldt hob hervor, dass Wohnen derzeit als Stabilitätsanker des Immobilienmarktes fungiert. Die entscheidende Frage für Investoren sei nicht mehr nur die Stadtwahl, sondern die Identifizierung von Objekten mit tatsächlichem Zukunftspotenzial innerhalb des jeweiligen Marktes. Dies unterstreicht die wachsende Bedeutung lokaler Marktkenntnis, wie die regionalen Analysen des Reports verdeutlichen. Auch im Büromarkt ist eine Selektivität zu beobachten: Moderne, energieeffiziente Flächen in zentralen Lagen erfahren hohe Nachfrage, während ältere Bestände in peripheren Lagen zunehmend unter Druck geraten. Die Zukunftsfähigkeit des Einzelgebäudes wird somit zum entscheidenden Investitionskriterium.
Ein differenziertes Bild zeigt sich auch in anderen gewerblichen Assetklassen. Logistikimmobilien waren aufgrund ihrer stabilen Nachfrage in den vergangenen Jahren vergleichsweise gering von Preiskorrekturen betroffen. Im Retailsegment generieren insbesondere Flächen mit Lebensmittelmärkten als Ankermietern weiterhin attraktive Renditen. Während sich der deutsche Markt stabilisiert, zeigt Österreich einen zeitlichen Versatz in der Entwicklung. Dort sank das Transaktionsvolumen gegenüber 2025 sowohl bei Wohn- als auch bei Gewerbeobjekten weiter. Allerdings sind auch hier erste Stabilisierungstendenzen auf lokalen Märkten, wie in Linz, erkennbar, wenngleich diese seit Anfang 2026 durch gegenläufige Faktoren gebremst werden. Hochwertige Immobilien in zentralen Lagen bleiben knapp und halten ihr Preisniveau stabil.
Neue Investmentphase und Chancen
DAVE interpretiert die aktuelle Marktentwicklung als den Beginn einer neuen Investmentphase, die sich von alten Marktmechanismen unterscheidet. Investoren haben sich nach einer weitgehend abgeschlossenen Preisfindung auf das höhere Zinsniveau eingestellt. Family Offices mit hoher Eigenkapitalausstattung und institutionelle Investoren sind wieder verstärkt aktiv. Gleichzeitig sind die Finanzierungsbedingungen anspruchsvoller, und Ankaufsentscheidungen werden intensiver geprüft. Husfeldt resümiert, die Zeit des pauschalen Investierens sei vorbei. Er sieht Chancen in sehr unterschiedlichen Märkten, wobei die Identifikation dieser Potenziale auf Objekt- und Mikroebene entscheidend sei. Eine umfassende Betrachtung von Rendite, Risiko, Finanzierung und zukünftiger Nutzbarkeit sei für heutige Investitionsentscheidungen erforderlich und stelle zugleich eine Chance des aktuellen Marktes dar.
