Der deutsche Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien präsentiert sich nach den ersten drei Quartalen des Jahres 2026 in einer soliden Verfassung. Ein Transaktionsvolumen von rund 3,2 Milliarden Euro, verteilt auf 169 Abschlüsse, belegt eine anhaltende Aktivität in dieser Assetklasse. Dies stellt zwar einen Rückgang von etwa einem Viertel gegenüber dem Vorjahreszeitraum dar, als 4,2 Milliarden Euro investiert wurden. Die aktuelle Transaktionspipeline deutet jedoch auf ein Gesamtjahresvolumen zwischen sechs und 6,5 Milliarden Euro hin, was eine deutliche Stabilisierung des Marktes und eine Annäherung an das Vorjahresergebnis bedeuten würde.
Sarah Hoffmann, Head of Retail Investment Germany bei JLL, konstatierte, dass das hohe Angebotsvolumen aus dem zweiten Quartal erfolgreich absorbiert wurde und nahezu alle relevanten Prozesse eine gute bis sehr gute Nachfrage erfuhren. Marktkonforme Angebotspreise seien dabei maßgeblich für den Erfolg gewesen. Die Expo Real führte zu weiteren Produkteinführungen, die nach Einschätzung von JLL ebenfalls auf eine gute Marktaufnahme treffen sollten. Das dritte Quartal verzeichnete mit knapp 900 Millionen Euro ein verhaltenes Ergebnis, das unter dem Jahresdurchschnitt liegt.
Marktstruktur und Investorenverhalten
Eine positive Entwicklung ist in der Transaktionsstruktur erkennbar: Die fünf größten Transaktionen erreichten ein Volumen von rund 820 Millionen Euro, was 25 Prozent des Gesamtvolumens entspricht. Dies ist ein signifikanter Rückgang gegenüber den 43 Prozent des Vorjahres und deutet auf eine breitere Marktaktivität sowie eine gesündere Verteilung hin. Sechs Transaktionen überschritten die Schwelle von 100 Millionen Euro, im Vorjahr waren es fünf. Frau Hoffmann analysierte, dass der Markt somit weniger von einzelnen Großabschlüssen abhängig sei und auf einer breiteren Basis stehe.
Asset- und Fondsmanager bilden mit einem Marktanteil von 34 Prozent (1,1 Milliarden Euro) weiterhin die wichtigste Käufergruppe, gefolgt von privaten Investoren mit 21 Prozent (700 Millionen Euro). Bemerkenswert ist der Anstieg des Anteils von Entwicklern auf neun Prozent sowie die aktive Beteiligung von Private Equity/Hedgefonds mit vier Prozent, was auf ein wachsendes Interesse an Value-add- und opportunistischen Strategien hindeutet. Deutsche Investoren dominieren sowohl auf der Käufer- (59 Prozent, 1,9 Milliarden Euro) als auch auf der Verkäuferseite (59 Prozent, 1,9 Milliarden Euro). Der Saldo ausländischer Investitionen zeigt sich mit einer Reduktion von lediglich 13 Millionen Euro nahezu ausgeglichen.
Asset-Klassen und Renditeaussichten
Fachmarktprodukte dominieren den Markt mit einem Gesamtmarktanteil von 56 Prozent. Lebensmittelgeankerte Immobilien (LEH) erreichen 25 Prozent, Fachmarktzentren 21 Prozent und einzelne Non-Food-Fachmärkte neun Prozent. Shoppingcenter tragen 19 Prozent zum Transaktionsvolumen bei, Geschäftshäuser 15 Prozent. Das Segment der Nahversorger bleibt gefragt, wobei die Nachfrage trotz eines Angebotsvolumens von über zwei Milliarden Euro stabil ist. Spitzenrenditen für einzelne Fachmärkte ohne Lebensmittelanker lagen im dritten Quartal weiterhin bei 6,0 Prozent. Fachmarktzentren und lebensmittelgeankerte Fachmärkte notieren stabil bei 4,6 Prozent.
Der Zinsanstieg beeinflusst auch diese gefragte Assetklasse. Es werden selektiv Transaktionen auf dem Spitzenrenditeniveau beobachtet, für welche weiterhin ein hoher Wettbewerb unter Investoren besteht. Außerhalb des absoluten Spitzensegments haben sich die erhöhten Zinsen schneller ausgewirkt, was zu Preisanpassungen in der gesamten Marktbreite führt. JLL prognostiziert eine weitere preisliche Spreizung zwischen Core-Produkten und durchschnittlicheren Core-plus- bis Core-Produkten. Investoren bevorzugen nach drei Quartalen Sicherheit, mit 44 Prozent Investitionen in Core-Immobilien und 38 Prozent in Core-plus. Value-add-Objekte machten elf Prozent und opportunistische Assets sieben Prozent aus, mit leicht steigendem Anteil bei letzteren im Vergleich zum Halbjahr.
Die starke Nachfrage nach Value-add-Portfolios in den letzten Monaten überraschte und führte zu Kaufpreisoptimierungen in Verkaufsprozessen. Ein Nachfrageüberhang in diesem Segment wird infolge einer deutlichen Zunahme internationaler und nationaler Kapitalquellen konstatiert. Frau Hoffmann erwartet ein transaktionsreiches Jahresende und ein weiterhin starkes Produktangebot für die nächsten ein bis zwei Jahre, auch aus notwendigen Abverkaufsprogrammen. Die Stimmung der Expo Real, die robuste Pipeline und eine breite Investorenbasis geben Anlass zu vorsichtigem Optimismus für den weiteren Jahresverlauf und das Jahr 2027.
