Der deutsche Büroinvestmentmarkt zeigte in den ersten drei Quartalen des Jahres 2026 eine positive Entwicklung. Das Transaktionsvolumen belief sich auf 4,6 Milliarden Euro, was einer Zunahme von 14 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht. Diese Belebung wurde maßgeblich durch großvolumige Einzeltransaktionen getragen. Die Nachfrage konzentrierte sich weiterhin auf ausgewählte Märkte und Objekte mit hoher Qualität. Innerhalb des deutschen Gewerbeimmobilieninvestmentmarktes positionierten sich Büroimmobilien als zweitstärkste Assetklasse, knapp hinter Industrie- und Logistikimmobilien. Diese Erkenntnisse basieren auf einer aktuellen Analyse von CBRE.
Marcus Lemli, Head of Capital Markets bei CBRE in Deutschland, stellte fest, dass im Bürosegment wieder vermehrt größere Investments getätigt werden. Er betonte, dass verlässliche Mieterträge und eine überzeugende Zukunftsperspektive für das jeweilige Objekt entscheidend für die Investitionsbereitschaft sind. Die erhöhte Aktivität sei eng mit der Qualität der angebotenen Immobilien und einem tragfähigen Kaufpreis verbunden. Die Anzahl der registrierten Transaktionen stieg gegenüber dem Vorjahreszeitraum leicht an. Zudem wurden zehn Abschlüsse oberhalb der 100-Millionen-Euro-Marke verzeichnet, im Vergleich zu sechs im Vorjahreszeitraum. Die durchschnittliche Transaktionsgröße erreichte knapp 27 Millionen Euro.
Einzelobjekte dominierten weiterhin das Marktgeschehen, wenngleich ihr Anteil im Vergleich zum Vorjahr leicht rückläufig war. Portfoliotransaktionen wiesen zwar ein deutliches Volumenwachstum auf, blieben jedoch unter der Zehn-Prozent-Marke des Gesamtvolumens. Bezüglich der Risikoklassen gewannen Core-Plus-Investments an Bedeutung, während Core- und Value-Add-Produkte in geringerem Umfang gehandelt wurden. Inländische Investoren verstärkten ihre Präsenz und prägten den Büroinvestmentmarkt stärker als im Vorjahr. Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland, erklärte, die Entwicklung bei Core-Plus zeige, dass Anleger gezielt nach zusätzlichem Wertpotenzial suchen. Die Objektauswahl bleibe anspruchsvoll, und angesichts einer verhaltenen Konjunktur sowie hoher Finanzierungskosten sei eine sorgfältige Abwägung von Ertragsperspektiven und Investitionsbedarf unerlässlich.
Regionale Entwicklungen und Renditen
Innerhalb der großen Büroinvestmentmärkte zeigte München eine besonders dynamische Entwicklung. Das Transaktionsvolumen der bayerischen Landeshauptstadt verdoppelte sich gegenüber dem Vorjahreszeitraum, womit München als wichtigster Wachstumstreiber identifiziert wurde. Auch Düsseldorf verzeichnete mit einem Plus von 65 Prozent einen deutlichen Zuwachs. Berlin und Köln hingegen lagen mit Volumina, die 49 respektive 58 Prozent unter den Vorjahreswerten lagen, zurück. Diese regionalen Unterschiede verdeutlichen den Einfluss einzelner Großabschlüsse auf die jeweiligen Standortergebnisse. Außerhalb der Top-7-Märkte stieg das Transaktionsvolumen um 59 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, wodurch diese Regionalmärkte nahezu ein Drittel des bundesweiten Büroinvestmentvolumens auf sich vereinten und die regionale Basis des Transaktionsgeschehens verbreiterten.
Herr Lemli merkte an, dass neben den etablierten Kernmärkten auch Regionalstandorte gezielte Investmentchancen bieten. Für die Bewertung solcher Gelegenheiten seien die lokale Vermietungssituation, die langfristige Nutzbarkeit des Gebäudes und das Preisniveau ausschlaggebend. Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien in den Top-Standorten blieben im dritten Quartal stabil und lagen durchschnittlich bei 4,73 Prozent. In B-Standorten und Regionalzentren waren hingegen bereits Renditeanstiege zu beobachten. Das gestiegene Zinsniveau erhöht den Anpassungsdruck auch in den großen Büromärkten, da höhere langfristige Finanzierungskosten die Kalkulation von Ankäufen erschweren. Gleichzeitig führen gestiegene Renditen festverzinslicher Anlagen dazu, dass Immobilieninvestments stärker im Vergleich zu alternativen Anlagemöglichkeiten betrachtet werden.
Sandro Höselbarth, Head of Valuation & Advisory Services bei CBRE in Deutschland, prognostizierte, dass die Stabilität der Spitzenrenditen in den Top-Standorten zunehmend durch höhere Kapitalmarktzinsen beeinflusst werde. Er rechnet in den kommenden Quartalen mit Aufwärtsdruck auf die Spitzenrenditen, sollten Finanzierungskosten und Anleiherenditen erhöht bleiben. Für die kommenden Monate bieten insbesondere großvolumige Transaktionen weiteres Potenzial für Marktaktivität, wobei sich die Nachfrage auf hochwertige Büroimmobilien in attraktiven Lagen konzentrieren dürfte. Die Finanzierungskonditionen und die Annäherung der Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern bleiben wesentliche Voraussetzungen für zusätzliche Abschlüsse. Eine schrittweise konjunkturelle Belebung durch Fiskalpakete und staatliche Ausgaben wird erwartet, deren Effekte sich jedoch erst zeitverzögert auf die Immobilienmärkte auswirken dürften. Für das Gesamtjahr wird ein Büroinvestmenttransaktionsvolumen von über fünf Milliarden Euro als realistisch erachtet.
